Grêmio - Questões Institucionais, Sociais e Patrimoniais

Editorial IX

2011-02-16T13:08:00.000-08:00

Sobre reformas estatutárias no Grêmio e a incompetência do Conselho Deliberativo para promovê-las

(Texto endereçado especialmente, ainda que sem reservas, a operadores do direito em geral e recém iniciados nessa área)

Transcrevemos, abaixo, pleito (com parecer) da lavra de nosso assessor jurídico, dr. Antonio Carlos de Azambuja, à mesa do Conselho Deliberativo do Grêmio, por ocasião da pretensão de reforma estatutária do clube, em junho de 2009, tendo por objeto questão de ordem, preliminar, relativa à incompetência do órgão para promovê-la, tudo pelas razões que enuncia.

Por relevante, impõe-se aditar que nem a dita questão de ordem – retirada por conveniência do subscritor – e nem a matéria de fundo, cláusula de barreira – falta de quorum - alcançaram êxito naquele dia.

Incumbe, também, acentuar preventinamente que o fato do registro dos estatutos do clube no Cartório de Registro Especial, alcançado na reforma e na revisão de 2004/2006, não chancela o diploma com o selo da validade, contemplando-o com a incolumidade jurídica. Tal registro, à vista das condições da sua aprovação, tem eficácia restrita à teoria da aparência, útil tão somente para resguardo da boa-fé de terceiros. E só.

Eis o texto.

“Porto Alegre, 10 de junho de 2009

Exmo. Sr.

Dr. Raul Regis de Freitas Lima

DD Presidente do Conselho Deliberativo do

Grêmio Futebol Porto-Alegrense

Largo Fernando Kroeff, nº 01

NESTA CAPITAL

(Em mãos)

Prezado senhor Presidente:

Tendo em vista os termos do Edital de Convocação do Conselho Deliberativo do Grêmio Futebol Porto Alegrense, subscrito por essa Presidência e divulgado publicamente nas edições jornalísticas do dia 05/06/2009, com aprazamento para 15 e 30 do corrente mês de junho, venho, na condição de membro titular integrante daquele sodalício, levantar Questão de Ordem e como preliminar, a ser formulada previamente, nos referidos eventos, à análise e deliberação do mérito dos temas ali enunciados, encaminhando pedido a V. Sª, de que seja lido e submisso à consideração do plenário no momento apropriado das reuniões, ou seja, tão logo anunciada a pauta do dia.

Trata-se do seguinte.

QUESTÃO DE ORDEM

1. Falece competência ao Conselho Deliberativo para aprovar alterações estatutárias no GFPA.

2. Eventual análise e acolhimento do mérito pelo plenário implicará em ato nulo de pleno direito.

Trata-se, conforme Edital ( arts 65, XVII, e 69, II, letra “b”, e § 8º, letra “c”), de exame e aprovação de alterações estatutárias nessa associação brasileira, de caráter sócio-desportivo.

Devem, conforme o anunciado, efetivar-se posteriormente à 11/01/2007, data da entrada em vigor dos dispositivos da Lei 11.127, de 28/06/2005.

Dispôs o Código Civil ( Lei 10.406, de 10/01/2002), em seu artigo 59, inciso II, que compete privativamente às Assembléias Gerais (corpos associativos) alterar estatutos das associações em geral (inclusas, naturalmente, as do tipo sócio-desportivo).

Dispôs, também, que seus preceitos gerais entrariam em vigor a partir de um ano de sua publicação. Portanto, em 10/01/2003 (artigo 2044).

Dispôs, ainda (artigo 2031) que os preceitos específicos pertinentes às associações em geral, diferentemente das normas outras, entrariam em vigor a partir de um ano, contado da data de vigência do novo Código (10/01/2003). Portanto, em data de 10/01/2004.

Saliente-se, por oportuno, que, independentemente dessa prorrogação estabelecida, se as modificações dos atos constitutivos dessas associações ocorressem antes desse termo final de prorrogação, reger-se-iam, desde logo, pelos preceitos daquele Código ( artigo 2033)

A redação original desse artigo 2031 foi alterada depois, mercê dos dispositivos da Lei 10.838, de 30/01/2004, a qual dispôs que as associações, constituídas na forma das leis anteriores, teriam o prazo de 2 (dois) anos para se adaptar às disposições deste Código, a partir de sua vigência (10/01/2003), portanto, não mais em 10/01/2004, mas em 10/01/2005.

Este termo, depois, foi mais uma vez prorrogado, conforme os preceitos da Lei 11.127, de 28/06/2005, passando as adaptações aos princípios expostos no artigo 2031 do CC serem passíveis de efetuar-se até a data de 11 de janeiro de 2007.

De forma que, desde essa última data, encontram-se definitivamente em pleno vigor – independentemente dos preceitos do artigo 2033 do CC - os dispositivos do aludido artigo 59, II, do Código Civil, que determinam ser competentes para a promoção e aprovação de quaisquer alterações estatutárias, em todas as associações brasileiras, inclusive o Grêmio, as Assembléias Gerais.

No ponto, desimporta o que, a respeito, constam dos estatutos do clube, editados antes ( 2004/2006) dessa entrada em vigor, que dispõem ser do Conselho Deliberativo essa competência. Além de elaborado e aprovado ao arrepio do artigo 2033 do CC, assentou numa interpretação elástica e concessiva do que significasse adaptações.

O que se estabeleceu ali, nos estatutos, não foi isso, mas uma efetiva modificação no comando legal emanado do referido artigo 59, II, do CC de 2002. por interpretação de que o mesmo encontrava-se com eficácia suspensa quanto a sua entrada em vigor, podendo, ainda (até 11/01/2007), tais alterações regerem-se pela legislação e normas anteriores ( inclusive os estatutos, no caso do Grêmio, os de 1983).

O fato é que não se poderia repassar, em 2004/2006, a outro órgão (o Conselho Deliberativo), as referidas incumbências (da Assembléia Geral), forçando a conciliação da velha com a nova ordem legal de forma conveniente aos interesses de minorias associativas.

Evidencia-se que se trata de conflito hierárquico – e não temporal – de normas, prevalecendo, obviamente, a lei sobre os estatutos.

Em conseqüência, não há como se afastar a incompetência do Conselho Deliberativo para promover as alterações estatutárias efetivadas em 2004/2006.

Ilegal ou legal, irregular ou regular a reforma de então, hoje, apresenta-se como fato consumado. Os estatutos alterados, incorreta ou corretamente, estão registrados e em vigência.

O que importa, aqui é o objeto da convocação constante do Edital ao início deste aludido: uma nova reforma estatutária.

A partir de 11/01/2007, qualquer que seja a interpretação que se dê aos preceitos do artigo 2033 do Código Civil, somente à Assembléia Geral incumbe examinar, considerar e aprovar tais reformas.

Fluiu o prazo a que, antes, se atribuiu como o de suspensão da eficácia do artigo 59, II, daquele Código.

De outra parte, seguro que a validade de qualquer ato jurídico, como o conjunto das alterações pretendidas, requer a sua não defesa em lei (CC. art. 104, III), mostrando-se evidenciadamente contra a lei a eventual aprovação e edição, pelo Conselho Deliberativo, da reforma estatutária prevista no edital supra mencionado.

Deliberação a respeito seria, portanto, nula.

Daí, a presente Questão de Ordem, emitida para consideração e deliberação na forma do mencionado no intróito.

É o que se requer.

ANTONIO CARLOS DE AZAMBUJA”

ADENDO PARA CONSIDERAÇÃO APENAS COMO SUBSÍDIO

Não colhe efeito a argüição de que a reforma e revisão de 2004/2006 teriam sido promovidas pelo Conselho Deliberativo em consonância com as regras estatutárias anteriores ( 1983), isto é, em representação do corpo associativo ( Assembléia Geral).

Teriam sido efetuadas as modificações mercê de poderes concedidos pelo último, sendo este o efetivo patrocinador delas e não o sodalício.

Essa representação inexistia, na ocasião.

Os Conselhos Deliberativos constituíram-se segmentos político-jurídico-administrativos internos das associações esportivas, criados e institucionalizados pelos itens 27, 30 e 31 da Portaria Ministerial nº 254, de 01/10/1941, do Ministério da Educação e Saúde, conceituando-se e definindo-se suas funções (e as dos seus membros) - com re-ratificação, depois, pela Deliberação 72/53, de 04/09/53 do Conselho Nacional de Desportos (CND), esta homologada pela Portaria nº 618, de 09/09/53, do Ministério da Educação e Cultura - como de intérpretes e emissários da vontade dos corpos associativos globais (Assembléias Gerais) dentro do contexto institucional das entidades.

Caber-lhes-ia essa incumbência - na composição e número de integrantes enunciados (entre 20 e 300) – ainda que inidentificado o instituto jurídico a que dizia respeito, então desconhecido do ordenamento legal.

As disposições dessas normas infra-legais foram, bem mais tarde, ratificados e aditados, pelos artigos . 1º da Lei 6251, de 08/10/1975 e 110 do Decreto 80.228, de 25/08/1977, acrescentando-se, aqui, no artigo 111 e §§, que as assembléias gerais de sócios teriam, restritivamente – salvo nas entidades com menos de duzentos integrantes - poderes apenas de eleger os Conselhos Deliberativos e decidirem sobre a extinção, incorporação ou fusão das associações.

A tudo isso, impôs-se - artigo 85 do último – a obrigatoriedade dos estatutos dessas entidades conterem rigorosamente o disposto naquelas normas.

Aos referidos Conselhos, de existência compulsória agora já por determinação legal, reservou-se a competência para o exercício exclusivo de todos os demais poderes inerentes ao funcionamento dessas associações, inclusive, por óbvio, os de eleger a direção e de reformar estatutos.

Passaram, tais minorias associativas, a agir, assim, em nome das maiorias ( Assembléia Geral), inobstante a inexistência de outorga formal e privada de poderes por estas (representação, mandato, gerência), mas tão somente por imposição do Estado.

Tratavam-se, por similaridade, de verdadeiros e efetivos mandatos públicos ( anômalos, então, porque determinados em lei e não outorgado pelos mandantes) , e, por isso, em tese, naturalmente irrevogáveis, senão por lei.

Foram nesses estritos e rígidos moldes que se editaram os estatutos do Grêmio de 1983

Todos esses preceitos antigos, infra-legais e legais, foram derrogados pela Constituição Federal de 1988 ( artigo 24, IX, e § 1º e artigo 217, I ) bem como, infra constitucionalmente, pela Lei Zico, (artigo 71, da Lei 8672, de 06/07/1993).

Em conseqüência, as normas regentes das associações esportivas brasileiras deixaram, a partir de então, o âmbito do direito especial, onde se alojavam desde 1941, e voltaram ao regaço e submissão ao direito comum.

Observou-se, então, um vazio normativo no que respeita à regulação das atividades dessas especiais entidades, vez que irrecuperável a ordem anterior à especial, traduzida no Código Civil de 1916 (artigos 13 a 23), pelo princípio da repristinação, desacolhido por nosso sistema.

E mesmo que inaplicável este, há que se ter em conta que o direito comum ali embutido, no ponto, jamais concebeu, admitiu ou referiu à existência, composição e funções de Conselhos Deliberativos como instituições de direito, componentes de associações de qualquer gênero. Muito menos, seus poderes representativos dos corpos associativos.(Assembléias Gerais).

Tal vazio somente seria suprível por uma nova ordem jurídica, à conta do Estado, via legislativa.

Este, para fazê-lo, viu-se contingenciado, a partir de 1988, pelos princípios constitucionais que determinavam caber-lhe apenas, no âmbito das associações esportivas, a editar regras de caráter geral (CF, artigo 24, IX e § 1º), não podendo fazê-lo através de outras, de caráter específico ou pontual, tais como aquelas referentes a estruturação jurídico-política-administrativa interna daquelas, entre elas as sobreditas existência, composição, competência, funções e poderes dos aludidos Conselhos Deliberativos e suas relações com os corpos associativos globais.

Vale dizer, não poderia baixar lei, regrando quem ou como ou quando ou porque caberia , dentro dessas associações (clubes) , por exemplo, eleger diretorias ou aprovar, quiçá reformar, estatutos.

Tais vedações vieram convalidadas e explicitadas nos preceitos do inciso I, do artigo 217 da mesma Constituição Federal, que atribuíram às entidades de prática esportiva (associações) o direito exclusivo de regrar a sua organização e funcionamento.

A derrogação devolvera às relações jurídicas privadas, o que a lei, antes, tinha reservado à tutela pública.

Fez-se necessário, por tal e desde então, a todas as associações desportivas do país, a recomposição particular de suas relações associativas intestinas, seja pela ratificação ou extinção dos preceitos estabelecidos nos estatutos editados anteriormente, seja pela sua retificação.

Impunha-se, pois, uma reforma estatutária, onde tais relações resultassem ajustadas à nova ordem.

No que competia ao Estado, a edição de regras a respeito veio encartada, muitos anos depois, no Código Civil (Lei. 10.406, de 10/01/2002 – artigos 53 e seguintes ), que enunciou , de forma global e para todas as espécies de associações (não somente para as desportivas), os lineamentos gerais de sua existência, natureza jurídica e etc.

De relevar, nesse novo Código, a introdução (Livro III, Título I, Capítulo II, artigos 115 e seguintes ) do instituto da representação por determinação legal, algo desconhecido na ordem civil anterior, onde os poderes inerentes originavam-se exclusivamente da outorga dos interessados ( administração, gerência, mandato e etc.) em livre manifestação da vontade.

[Com isso, identificou-se finalmente, depois de muitas décadas, a efetiva natureza jurídica dos Conselhos Deliberativos, bem como de suas atribuições e funções dentro das associações desportivas brasileiras. – como tal conceituados e tratados na sua criação e evolução ( itens 27, 30 e 31 da Portaria Ministerial nº 254 do Ministério da Educação e Saúde, de 01/01/1941, re-ratificados pela Deliberação 72/53, de 04/09/53 do Conselho Nacional de Desportos, esta homologada pela Portaria nº 618, de 09/09/53, do Ministério da Educação e Cultura, tudo, depois, referendado e consolidado na Lei 6251/75 e no Decreto 80.228/77. )

Os poderes de interpretação e emissão de vontade dos corpos associativos globais (Assembléias Gerais) dessas entidades, atribuídos compulsoriamente aos Conselhos Deliberativos, derivavam efetivamente de representação por determinação legal.

Ora, a todas as luzes, uma vez derrogadas essas normas – as que protegiam essa espécie de outorga - evidencia-se que desaparecidos ficaram tais poderes, justamente pelo fenecimento da dita representação. Revogação automática e inafastável.

Extinta esta a partir de 1988, para que os Conselhos Deliberativos pudessem interpretar e emitir manifestações de vontade (representar) em nome dos corpos associativos globais ( Assembléia Geral) dentro das estruturas jurídico-politica-administrativas das associações desportivas, impunha-se a promoção de outra outorga, desta vez não mais submissa à contingência legal, mas unicamente vinculada à livre vontade dos representados, os corpos associativos globais.

Até porque tal estava absolutamente compatível com os preceitos constitucionais do artigo 217, I, da Constituição Federal, já referidos.

No que incumbia às associações, observou-se a longa inércia na adoção dessas alterações.]

O Grêmio, finalmente, dezesseis anos depois da promulgação da Carta Magna, em 2004, com revisão em 2006, editou novos estatutos – promoção e aprovação (legitimação) à conta exclusiva do Conselho Deliberativo – provavelmente estribado no conceito de ato jurídico perfeito ( CF, artigo 5º, inciso XXXIX) imanente a edição do anterior (1983).

Despiciente, aqui, o ingresso na validade e eficácia das deliberações embutidas naquelas reforma e revisão, que é outro assunto e maior.

Importa, sim, é relevar-se, pontualmente, o que, lá, se estabeleceu relativamente à representação supra tratada.

No artigo 63, define o que seja Conselho Deliberativo, da seguinte forma:

“O Conselho Deliberativo é o órgão pelo qual os associados do Grêmio se manifestam coletivamente, cabendo-lhe, além das matérias de sua competência privativa, todas as atribuições que não são específicas de outros órgãos”.

Como se vê, sob o aspecto formal, repete a definição constante e consagrada na antiga ordem jurídica, pré-Constituição (Portarias Ministeriais, Deliberação do CND, Lei e Decreto antes citados), derrogada, como se viu, pela Carta Magna e pela Lei Zico.

Expõe-se ali que o corpo associativo do clube se manifesta coletivamente através do Conselho Deliberativo, valendo dizer que este interpreta e emite, com exclusividade, a vontade daquele, tanto na prática de atos e exercício de funções específicas dentro da estrutura jurídico-política-administrativa da entidade, quanto nas daquelas não cometidas expressamente a outros órgãos. Poderes soberanos.

Realce-se que, dentre as competências privativas atribuídas expressamente ao Conselho Deliberativo (art. 65, inciso XVII) e, também , dentre as não cometidas a outros órgãos do clube ( p. exemplo, a Assembléia Geral), encontra-se (dentre outras) a prerrogativa de alterar estatutos.

O artigo 63 diz, pois, que a vontade do corpo associativo , no que respeita (inclusive) às modificações estatutárias, é que incumba exclusivamente ao dito Conselho e seus membros o exame, consideração, aprovação e edição respectivos.

Já sob o aspecto substancial, o mesmo dispositivo estatutário traduz que, efetivamente, se trata de representação - tal como o já hoje estabelecido no artigo 118 e seguintes do Código Civil - o instituto de direito ali retratado, bem como a natureza da relação jurídica dali decorrente Assim, essa interpretação e emissão de vontade, atribuídas ao Conselho no artigo 63, significa a recepção de poderes para o exercício dessas prerrogativas.

(Observe-se que o dito dispositivo repete o que sobre o ponto, já expressava o antigo estatuto, editado sob as regras legais derrogadas.)

Obvia-se, por outro lado, que já inexistindo no nosso ordenamento civil, na esfera das associações desportivas, representação por determinação legal – conforme o assinalado supra – esses poderes outorgados ao representante para a promoção de tais alterações somente poderiam advir da livre vontade manifesta dos interessados (CC, artigo 118), os representados.

No caso, o corpo associativo do clube ( Assembléia Geral)

Ora, estes interessados-representados não participaram, aprovaram e/ou subscreveram as alterações estatutárias de 2004 e 2006 no Grêmio, da lavra única do Conselho Deliberativo. Portanto, não poderiam ter outorgado a este, via artigo 63, poderes representativos quaisquer, inclusive e principalmente o de alterar estatutos.

E, se não outorgaram, ausente se fez a representação, tornando absolutamente inexistente (mais que inválido) o ato jurídico retratado naquele dispositivo normativo, naturalmente com reflexos de ineficácia para todo o contexto estatutário.

Aqui, não cabe invadir-se o território da existência, validade e eficácia de todo o conteúdo daqueles estatutos.

Primeiro, porque o que interessa é somente prevenir sobre a questão, agora posta, do exame, consideração e aprovação, pelo mesmo órgão (Conselho Deliberativo), de nova alteração estatutária, tal como está prevista no edital em vigor; e, segundo, porque isso forçaria a abordagem, elongada, das razões de ser dos dispositivos do artigo 2033 do atual Código Civil, ignorado na reforma anterior (2004/2006), o que se mostra despiciente neste momento.

Restringe-se este trabalho ao alerta sobre a nulidade, de pleno direito, da promoção dessas modificações, sem a efetiva participação do corpo associativo do clube, a sua Assembléia Geral, independentemente mesmo do que rezam os claros termos do artigo 59, II, do Código Civil.

Ademais, observa-se que, no caso, poderia até haver conflito entre os eventuais interesses particulares de dois órgãos do clube, os dos representados e os dos representantes, no que concerne ao mérito das ações submissas à representação. O que apontaria também para a anulabilidade (não, nulidade) do ato.

No ponto, impende salientar adicionalmente o que dizem os artigos 117, caput, e 119, caput, do Código Civil, o primeiro aludindo a que, se não capitulada em lei ou assentado na vontade do representado, o negócio jurídico é anulável se o representante, no seu interesse, o celebrar consigo mesmo (CD auto beneficiando-se de prerrogativas); e, o segundo, dispondo que é igualmente anulável o negócio jurídico concluído pelo representante em conflito de interesses com o representado, se o fato era do conhecimento de terceiros que com ele tratou.

Em conclusão, diante do retro-exposto e pelas razões apontadas, impõe-se a sustação da promoção das alterações estatutárias previstas no edital de convocação do Conselho Deliberativo do Grêmio Futebol Porto Alegrense, para efetuarem-se em reuniões marcadas para os dias 15 e 30 de junho próximos vindouros.

Inexiste a outorga de poderes para tal pela Assembléia Geral ao Conselho Deliberativo.

Por isso, a Questão de Ordem, emitida sob a forma de preliminar, no sentido da votação dela antes da questão de mérito.

Porto Alegre, 10 de junho de 2009

ANTONIO CARLOS DE AZAMBUJA”

Considerações adicionais:

No âmbito dessa matéria, chama atenção sobremaneira os dispositivos do artigo 122 dos Estatutos do Grêmio, onde nitidamente se percebe a intenção dos patrocinadores em trazer, forçadamente, para o abrigo do Conselho Deliberativo, nesse tema da reforma dos estatutos, todos os poderes político-jurídicos do clube, isolando os membros da Assembléia Geral de interferência aí.

De pronto, observa-se um fato surreal: quando se diz que uma disposição do Código Civil poderia (ou não) ter a sua “aplicação definitivamente obrigatória para as entidades de prática desportiva”, traduz-se que , para os mentores do texto, a lei, em certas situações, pode ter sua eficácia condicionada a um “reconhecimento” (do que e por quem ?), sob pena de inaplicabilidade, o que deveras é um absurdo.

Ademais, segundo o texto, uma vez admitida a validade da norma, então a competência prevista naquele artigo ( do Conselho Deliberativo) “passaria à Assembléia Geral”, significando que este órgão somente poderia exercer os poderes a si atribuidos pelo Código Civil se o tal “reconhecimento” inocorresse, o que se constitui num segundo absurdo.

De outra parte, no inciso I se dispõe que, com ou sem o tal “reconhecimento”, ou seja, em qualquer situação ou ocasião, a iniciativa da proposta de alteração estatutária deveria partir do Conselho Deliberativo, podendo as decisões que este tomasse serem submetidas à simples ratificação do órgão competente (no caso, a Assembléia Geral).

Terceiro absurdo.

O que se vê é um caso típico de usurpação de poderes.

Com o que, então, o CD – uma minoria associativa - autopromove-se à condição de estipulante exclusivo do que, quando, como e porque deve ser mudado nos estatutos, reservando, ele próprio, sodalício, o poder de inadmitir, por parte da Assembléia Geral, retificações ou alterações à proposta subscrita. Reservou-se poderes ilimitados.

Isso não é tão somente inconstitucional.

Trata-se de uma exibição de autocracia, prepotência e arbitrariedade inomináveis.

Subtrair a iniciativa de quem tem poderes totais de promover alterações estatuárias é castrar o órgão a quem a ordem civil concedeu poderes exclusivos e ilimitados para isso, sem qualquer justificativa lógica e de direito.

Desnecessárias maiores considerações a respeito.

Os estatutos aprovados são nulos de pleno direito e nem o seu registro no Cartório Especial irá convalidar o ali disposto. Não se convalidam atos nulos.

Repete-se aqui o que, ao início se disse: tal registro, à vista das condições da sua aprovação, tem eficácia restrita à teoria da aparência, útil tão somente para resguardo da boa-fé de terceiros. E só.

Conclusão

O principal dos efeitos derivados dessa flagrante ilegalidade constitui-se na aprovação, exclusivamente pelo Conselho Deliberativo do Grêmio, do Projeto ARENA, o qual, independentemente do que dispusessem os estatutos, deveria passar pelo exame e aprovação da Assembléia Geral do clube, que não outorgou poderes àquele órgão para decidir por ela nesse tema, tal como deveria fazê-lo à luz da constituição e da lei.

Porto Alegre, 14 de fevereiro de 2011

Associação dos Gremistas Patrimoniais

EDITORIAL VIII

2011-01-10T16:02:00.000-08:00

O PROJETO ARENA – DOIS ANOS DEPOIS

SEGUNDA PARTE – OUTROS ASPECTOS ALÉM

DA QUESTÃO TERRENO

A revelação do que se ajustou em dezembro de 2008

O Negócio Arena, em linhas gerais, deveria, tal como o designado no Edital de convocação do Conselho Deliberativo, datado de 08/12/2008. Ser regulado por três instrumentos contratuais, cujos títulos foram ali assim designados:

a) Instrumento de contrato atípico para a aquisição de imóveis, assunção de obrigação de construção e outras avenças, tendo como partes firmatárias Grêmio FPA e Construtora OAS Ltda.;

b) Instrumento particular de promessa de compra e venda e promessa de cessão de direitos com condições precedentes, tendo como partes designadas Grêmio FPA, Proprietária S/A, e como Intervenientes Anuentes designadas, Construtora OAS Ltda. e Superficiária S/A.

c) Escritura pública de constituição de direito real de superfície e outras avenças, tendo como partes designadas, Proprietária S/A e Superficiária S/A e, como Interveniente Anuente designado Grêmio FPA.

Examinados o negócio e as minutas de tais contratos por diversas comissões especiais do Conselho Deliberativo ( mais ou menos setenta pessoas de um universo de 314) foram por elas acolhidos como perfeitamente aceitáveis pelo Grêmio, seguindo-se recomendação de aprovação pelo plenário.

Em regime de urgência urgentíssima, o CD aprovou na noite de 16/12/2008 o negócio Arena e as minutas dos 3 contratos que o configurariam, ficando alguns pontos delas apenas contingenciados ao atendimento, pelos membros gestores da negociação, de poucas recomendações e ressalvas levantadas pelo plenário e comissões na reunião. Tudo isso a efetivar-se até a ocasião das assinaturas, determinada realizarem-se impreterivelmente nos três dias subseqüentes.

Destarte, todos os conselheiros presentes à reunião de 16/12/2008, dali saíram absolutamente convencidos de que nos aludidos dias imediatos deveriam ser impostergavelmente assinados os três instrumentos contratuais. Tudo em razão da urgência emprestada a tal celebração, assentada no anunciado vencimento dos prazos relativos à designação das cidades sede da Copa de 2014 (15/01/2009), combinado com o período recessivo de negócios relativo às festas de fim-de-ano e férias, fator dispersivo de atenções.

Aparentemente, tais fatos ocorreram: a 19/12/2008 em cerimônia amplamente coberta pela imprensa e com a presença de inúmeras autoridades federais, estaduais e municipais foram firmados documentos

pelas partes, por suposto dotados de todos os conteúdos supra mencionados.

Estes, todavia, quedaram-se por um vasto período de tempo completamente oclusos à vista de quem quer que fosse. Foram subtraídos ao conhecimento geral–conselheiros, associados, público e imprensa - exceto aos formuladores e agenciadores diretos do negócio do Grêmio e da OAS.

O público em geral só veio a conhecer o negócio e o que tinha sido firmado pelo Grêmio, quase um ano depois, nas vésperas do Natal seguinte, o de 2009, quando o ex-presidente Hélio Dourado, em função exclusiva de seu prestígio pessoal de ex-presidente, obteve vias dos instrumentos junto à direção do clube, passando então a divulgar os conteúdos.

E o que se observou então ?

1) Dos três contratos previstos apenas um fora assinado – o atípico - deixando de sê-lo os dois outros, o de promessa de venda e cessão do Estádio Olímpico pelo Grêmio à empresa Proprietária S/A. e o de constituição de direito de superfície, a ser firmado entre essa última e a empresa Superficiária S/A.

2) Isso ocorreu porque duas das três principais partes legitimadas desses 3 contratos previstos ( as empresas Proprietária S/A. e Superficiária S/A., ambas, no Projeto, participantes como subsidiárias da Construtora OAS Ltda.) inexistiam juridicamente na data da assinatura ( 19/12/2008), algo que passou em branco nas informações prestadas ao CD e, também por causa disso, restou no desconhecimento geral dos interessados (público).

3) Como inexistiam, não poderiam firmar qualquer ajuste, visto que nosso ordenamento civil não admite nem reconhece o alcance e o exercício de direitos, bem como a assunção de obrigações por parte de pessoas jurídicas nascituras. De modo que nenhuma dessas duas empresas, na ocasião, vinculou-se ao Grêmio, nada este devendo-lhes e por elas nada sendo devido ao clube em função do estabelecido nessas três avenças.

4) O único ajuste firmado, o chamado “contrato atípico”, foi pactuado somente entre o Grêmio e a empresa Construtora OAS LTDA. a qual, na realidade, não integra o plano principal do Projeto Arena, senão que através de suas duas subsidiárias mencionadas. De fato, em tal negócio, ela não adquire o terreno de Humaitá, não institui sobre ele direito de superfície, não recebe esse direito, não transfere tal imóvel e direitos ao Grêmio FPA, não recebe deste o Estádio e a área do Olímpico, não administra o Estádio Arena e etc., e, por via de conseqüência, não contrai ou investe-se perante o clube de quaisquer obrigações ou direitos pertinentes, tanto ao negócio empresarial quanto ao jurídico, objetos do projeto trazido à consideração, apreciação e aprovação de seu CD.

5) Não há , pois, no Projeto Arena, vínculos diretos entre a dita controladora e o Grêmio, salvo a promessa de assunção de solidariedade posterior às obrigações de suas subsidiárias e um que outro compromisso, essencialmente a cumprir-se no porvir, versando sobre gerenciamento de controles acionários das controladas e outorga de preferências nesse campo.

6) Como se vê, também, no contexto do “contrato atípico”, o nele convencionado aponta para o desenvolvimento do Projeto Arena em etapas, a partir da ocorrência e implementação de condições específicas estipuladas ali, algumas comutativas e outras aleatórias, todas tendentes ao alcance da necessária efetivação do lá pactuado, via os dois contratos até hoje ainda não firmados pelo Grêmio FPA e pelas empresas Proprietária S/A e Superficiária S/A. Assim:

6.1) A obtenção, do Poder Público, de índices construtivos excepcionais para as áreas do terreno de Humaitá e do Bairro Medianeira (Olímpico), bem como instrumentos legais tendentes à liberação dos ônus de inalienabilidade e impenhorabilidade que recaiam, há décadas, sobre o primeiro;

6.2) A obtenção, do Poder Público, da transferência do encargo donativo que recaia sobre o terreno de Humaitá para outro imóvel, liberando este último para a negociação aquisitiva.

6.3) A constituição das empresas Proprietária S/A e Superficiária S/A. (registro na JC) pela Construtora OAS Ltda. até a data de 19/02/2009.

6.4) Assunção formal, pelas duas empresas citadas, depois de constituídas e dentro do mesmo prazo, de todos os direitos e obrigações a si atribuíveis, capitulados no “contrato atípico”.

6.5) A aquisição do terreno de Humaitá destinado ao estádio ARENA pela empresa Proprietária S/A;

6.6) O desmembramento do terreno global de Humaitá em duas partes, uma destinada ao estádio ARENA e outra à exploração imobiliária, aqui exclusivamente pela parceira OAS, futuramente.

6.7) A constituição, concomitante ou imediata, do direito de superfície, pela empresa Proprietária S/A. em favor da empresa Superficiária S/A. da parcela do aludido terreno destinada ao Estádio Arena;

6.8) A obtenção, pela empresa Superficiária S/A. e até a data limite de 05/03/2010, pena de resolução dos ajustes, de financiamento bancário destinado à construção , em três anos, do Estádio Arena, no montante de R $ 140.000.000,00 e a aplicação, na obra, pela dita empresa, de capital próprio, num montante de R $ 170.000.000,00.

6.9) A entrega do Estádio Arena , pronto, ao Grêmio, inteiramente livre de quaisquer ônus, ao final desse prazo, contra o recebimento da propriedade do Estádio Olímpico

7) A liberação do terreno de Humaitá para comercialização, todavia, não estava cingida apenas a essa transferência de encargo e gravames, senão que também a uma série de incumbências e eventos a serem cumpridos previamente à transação, pela atual proprietária, Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul, todos relativos à existência, no local, de colégios e outras instalações de cunho social e serviços, públicos e privados.

8) Assim, impunha-se, de plano, a remoção do local, pelos interessados, da escola de segundo grau, Colégio Santo Inácio, embora a mudança restasse sem anotação quanto a localização substituta, prazos e especificações construtivas, quer na lei, quer no “contrato atípico”

9) De outra parte, ficava obrigada a entregar ao Estado do RGS um prédio escolar em terreno futuramente indicado por esse, com idênticas dimensões do prédio atual da Escola Estadual Oswaldo Vergara, de primeiro grau (lá situada), a demolir-se.

10) Igualmente, a entregar 8 salas de aula e demais dependências em substituição aos dois prédios de madeira a serem demolidos, existentes junto ao Colégio Estadual Carlos Fagundes de Mello, situado na zona, Bairro Humaitá.( Rua Irmã Maria José Trevisan)

11) Também ficava circunscrita a realizar a ampliação de duas salas de aula no atual prédio da Escola Estadual Danilo Antonio Zaffari, localizada à Rua Marcos Kruchin, s/n, no Bairro Navegantes, nesta Capital todos no Município de Porto Alegre.

12) Por sobre tudo isso, ainda, alcançar a ordem de remoção, com tomada de posse, do CTG Vaqueanos da Tradição, da Escola de Escoteiros, de um Posto da Brigada Militar e de 3 bares e restaurantes.

13) Assim, para que o terreno de Humaitá, pertinente ao estádio ARENA, fosse, livre e desembaraçado de ônus, gravames e/ou encargos donativos, transferido pela Federação dos Círculos Operários do RGS para a empresa Proprietária S/A., subsidiária da Construtora OAS Ltda,, nos moldes do Projeto Arena, fazia-se necessário, além do desmembramento retro mencionado e da constituição regular dessa adquirente na Junta Comercial, o atendimento a todas essas determinações legais e providências possessivas.

À luz do estabelecido no “contrato atípico”, caberia à subsidiária da Construtora OAS Ltda., denominada provisoriamente Proprietária S/A. , ao adquirir a totalidade do terreno de Humaitá, segmentá-lo em seguida nas duas partes mencionadas, promovendo os registros pertinentes no CRI competente, assim obtendo matrícula própria para a área do estádio.

No entanto, dada a falta de constituição da referida empresa Proprietária S/A(até hoje e por razões que não se conhece), decidiram os gestores do negócio, pelo Grêmio, e os provisórios, pela Construtora OAS Ltda., alterarem as condições do Projeto, na parte referente ao patrocínio do pedido de desmembramento: atribuiu-se à própria Federação dos Círculos Operários do RGS, a proprietária do terreno, a incumbência de efetuar tais pleitos junto ao CRI, algo que, por meia dúzia de vezes tentou, sem êxito, nestes dois anos.

Por decorrência, a propriedade do terreno onde assentará a construção do Estádio Arena, além de não individuada (com vida independente) não foi transmitida, até hoje para qualquer das partes integrantes e legitimadas do Projeto Arena. A construção que ora se realiza ali corre por conta de terceiros estranhos e da própria proprietária de sempre do terreno, a Federação dos Círculos Operários do RGS.Fato totalmente alheio ao negócio aprovado pelo CD do Grêmio, em dezembro de 2008.

O cenário e o ambiente pós assinaturas – A aprovação do Projeto e o licenciamento da construção

Durante todo esse vasto intervalo de tempo ocorrido desde a data do ajuste até os dias de hoje, a parceira Construtora OAS Ltda., além de omitir-se na prática e cumprimento de uma série de obrigações e prazos contratuais (constituição das empresas subsidiárias e sua capitalização) conforme adiante se explanará, promoveu, com a colaboração prestimosa do clube, uma série de ações de caráter meramente diversionista (propaganda) relativas ao empreendimento no local da obra.

Nessa linha, efetuou-se, ainda em 2009, a colocação de tapumes, empreitada a que eufemisticamente se chamou de “tapumização” (!) , em toda a periferia do terreno de Humaitá, com anúncios externos de breves obras e ilustrações da marca (logotipo) da empresa OAS, tudo visível e dirigido principalmente ao conhecimento dos incontáveis trafegantes da Free Way.

Depois, com a colaboração do Grêmio e já no presente ano de 2010, fez-se erguer no terreno um grande mastro, sobre plataforma de concreto, ostentando uma enorme bandeira do clube, visível a quilômetros, como se isso, simbolicamente, representasse uma conquista de posse definitiva e legítima do terreno pela entidade e uma indubitável irreversibilidade da construção e do negócio , tudo digno de anúncio aos quatro ventos.

Final e recentemente, patrocinaram , parceira e Grêmio, nessa linha, também um evento inusitado e exótico.

Com efeito, mediante significativa participação de massa de torcedores e do público em geral, numa formidável encenação cinematográfica, milhares de pessoas fizeram, na cidade, uma travessia do caminho entre o Olímpico e o terreno de Humaitá, tal como se fora um moderno Exodus, a bíblica migração do povo de Deus do Egito para a Terra Prometida, via Mar Vermelho, tudo para anunciar-se conjunta e festivamente, os eventos de lançamento da pedra fundamental do estádio ARENA e da recepção do chamado licenciamento de construção da obra, expedido pela Prefeitura sabe-se lá em nome de quem.

Pronunciamentos ocorreram e se fizeram candentes, inclusive de altos dirigentes do clube, os quais, inclusive, num eufórico, atropelado e deselegante linguajar de feira-livre, chamaram os constrnagidos e estigmatizados censores ou críticos do negócio ARENA, de “secadores”, como se gremistas não fossem e, sim, Calabares enrustidos.

Dito licenciamento também está envolvido em brumas, posto que o projeto arquitetônico, segundo consta, foi aprovado sem que constasse das plantas respectivas, nem o nome do dono da obra e nem o do proprietário do terreno. Restou, parece, no de um engenheiro ou arquiteto até aqui estranho ao modelo jurídico pactuado. Sabendo-se que o imóvel ainda se queda sob domínio da Federação, onerado com os supra mencionados gravames e encargo donativo, bem como anotado também, que das referidas plantas constam emblemas da Construtora OAS Ltda., do Grêmio e de uma terceira entidade inidentificada (só isso, não há carimbos ou assinaturas), incumbiria questionar-se de quem se trata esse isolado responsável inventado e sua participação efetiva no Projeto Arena, bem como a regularidade jurídico-administrativa da emissão desse licenciamento nessas condições, ausentes que estão do processo administrativo respectivo os efetivos participantes do empreendimento, reconhecidos e autorizados pelo CD do Grêmio em caráter exclusivo.

Enfim, tendo em conta que, por decorrência disso, a obra já iniciou ,impunha-se saber, afinal, quem está promovendo a construção, com quais recursos e de onde provém, vez que a empresa Proprietária S/A, , aquela, no contexto do negócio global, que deveria adquirir o terreno da Federação, como subsidiária da Construtora OAS Ltda., sequer existe. Por sua vez a outra, originalmente denominada Superficiária S/A e constituída com o nome de Arena Porto Alegrense S/A., a efetiva dona e responsável pela obra conforme os termos do Projeto Arena (futura titular do direito de superfície), possui capital ínfimo de R $ 1.000,00, absolutamente insuficiente ao atendimento dos suportes de uma obra de custo superior a R $ 300.000.000,00.

Recursos de tal forma ínfimos a ponto de se tornarem incapazes de sustentar sequer o custo dos foguetes da festa de lançamento da pedra fundamental e da substituição da bandeira ( foi, dia desses, roubada).

Tudo leva à conclusão de que se estão queimando etapas de forma improvisada, contando-se, além da alienação ou inconsciência do CD e dos associados, com a tolerância e complacência do Poder Público – tão cioso quanto às exigibilidades administrativas relativas a outras obras, as comuns, dos empresários caboclos - enquanto atropeladamente se providenciam condições de regularização do empreendimento, em todos os seus aspectos ( inclusive, remanejamento de escolas , ainda assentadas no local ao fim deste ano letivo, bem como transferência de gravames, com o encargo donativo para o terreno da Restinga).

Tudo isso, quase dois anos depois da aprovação (19/12/2008), pelo CD do Grêmio, do indigitado Projeto Arena, que deveria ter sido ajustado completamente três dias depois

O papel da imprensa, a comunicação social e o convencimento geral

Toda essa sucessão de acontecimentos, supérfluos ou não, foram devidamente acompanhados do tambor da mídia e seus altissonantes ecos induziram a sociedade em geral à admissão da irretratabilidade e irreversibilidade do negócio. A sua vez, os gremistas em particular, diante de tantas encenações, imergiram num estado de encanto hipnótico na suposição de que o Projeto Arena, finalmente viera para redenção do clube de suas mazelas permanentes, apresentando-se como certos os seus espetaculares resultados anunciados. E o estádio ARENA em Humaitá passou a representar um novo Xangri-lá, onde todos os conhecidos e históricos problemas de sobrevivência do clube estariam resolvidos.

Tudo sob uma atmosfera de comodidade, segurança, modernidade e sofisticação. Tudo formidável. Bem aventurança, enfim.

A isso se agregou, em todo esse tempo, uma permanente presença nos veículos de comunicação social, bem como em encontros periódicos dos setores corporativos do clube ( grupos políticos , comissões do Conselho e etc.), de arauto especial, designado pela direção do Grêmio, voltado exclusivamente à incumbência ou tarefa ou ofício de ir traduzindo quase semanalmente para os incautos, neófitos e embasbacados leitores/assistentes dessas publicações e tertúlias, as maravilhas do empreendimento, tendo por evangelho estudos efetuados pela FGV na véspera de toda essa história, comprovando a excelência do negócio e suas inquestionáveis solidez e rentabilidade.

Evidentemente róseo o desenho passado.

Sem prejuízo de se conhecer o final sempre feliz ou as conclusões inevitavelmente satisfatórias desses estudos de viabilidade econômico-financeira, de todos os naipes, encomendados à dita Fundação por entidades públicas ou privadas do país interessadas na otimização desses resultados (transformam nabos em ambrosia), incumbe registrar que o Parecer respectivo passou, a partir de sua recepção e divulgação, a constituir-se um novo Talmud no mundo tricolor, dadas suas conclusões indiscutíveis, invulneráveis a quaisquer críticas, ou seja, empreendimento fadado a um inevitável sucesso. Todas as verdades nele embutidas seriam insusceptíveis de dúvidas ou tergiversações.

E o arauto, um novo e redivivo Beato Salu.

Isso, permanentemente afirmado, passou a inibir quaisquer manifestações de dúvida ou censura à grande parte dos interessados, a ponto de retirar aos eventuais analistas mais cuidadosos, ainda que respeitáveis personalidades ou notórios agentes técnicos de nosso meio, qualquer credibilidade, se contrários, aqui e ali, a algum ponto, mesmo isolado, do Projeto Arena. Daí que resultou dessa situação um aparente desinteresse em abordá-lo, tornando o empreendimento um fato consumado, algo em torno do acabado e induvidoso. Criou-se, por isso, nos raros renitentes e incrédulos, mais do que uma anemia crítica, a insegurança de suas convicções e o medo do ridículo das próprias contestações.

Além do mais, uma verdadeira tropa de choque formou-se ao redor do aludido porta voz, um verdadeiro Papa da Renascença, na defesa do empreendimento, formada e liderada por dirigentes de largo conhecimento público, bem com o trânsito livre e penetração nos veículos de comunicação, assistidos por uma imprensa ao mesmo tempo comprometida e omissa, seja para emprestar um caráter de absoluta consistência a toda e qualquer providência ou movimento efetuado pelos operadores do negócio, seja para anunciar a sua perfeita adequação ao avençado originalmente entre partes, seja para obstruir o livre trânsito de notícias desconfortáveis, via o manejo do silêncio sobre o que não interessa ou convém divulgar-se.

Tal situação se deu em grande parte devido (a) ao magnetismo que as coisas novas em geral exercem sobre a imaginação dos jovens, a grande massa ativa dos aficcionados do clube e o fervor quase mítico que, pela paixão, dedicam à entidade, acreditando a verdade situada nos exatos limites da vontade e da opinião de seus dirigentes, principalmente os mais evidenciados e notórios; (b) essa sacralização do clube tende despir os fatos de seus componentes científicos e concretos e , por conseqüência, tornarem-nos permeáveis a meras valorações opinativas, de pronta e incondicional credulidade; (c) uma complacência e leniência - quase cumplicidade - do Poder Público no gerenciamento das providências burocráticas necessárias à colimação do Projeto, asfaltando, atalhando e abreviando os trâmites burocráticos pertinentes, tudo com escopo da angariação de verbas públicas federais para obras circunstantes às do Projeto, um poderoso chamariz em razão de seu robusto agente, um clube centenário num país quinhentista, dotado de apelos massivos a um mercado quase universal; (d) uma imprensa totalmente destituida de jornalismo (espírito) investigativo, posto que exclusivamente voltada à esfera das superficialidades e efemeridades dos assuntos desportivos, orientação esta há muito consagrada em nossa terra pelas editorias respectivas, dada a significativa quantidade de recursos captados tradicionalmente na publicidade da atividade, tal como assim simploriamente tratada.

De modo que, nessa atmosfera, ingrata a esgrima de fatos e argumentos capazes de levantar dúvidas ou suspeitas acerca seja da viabilidade do negócio, seja sobre sua higidez jurídica, seja sobre suas efetivas perspectivas econômico-financeiras. Há muito, os raros interessados no rescaldo disso tudo aí, ingressaram num estado de laissez faire , restando a entidade, mais do que fragilizada, à deriva e sucumbente diante dessa avalanche de acontecimentos, inusitados para seu destino de mera associação desportiva, com seu patrimônio, erguido por tantas gerações , submisso repentinamente a um negócio de risco avantajado sem que se possa discernir nem porquê e nem para quê exatamente.

Uma síntese da situação atual

Decorridos vinte e quatro meses da aprovação, pelo CD, do “Negócio Arena”, bem como da assinatura do “contrato atípico”,verifica-se, relativamente ao supra narrado:

a) As empresas Proprietária S/A e Superficiária S/A. não foram constituídas dentro do prazo contratual estipulado de 60 dias, contados da assinatura, isto é, até a data de 19/02/2009, sendo que a primeira, até hoje, não teve seus atos inaugurais registrados na Junta Comercial do RGS.

b) Como não foram constituídas até esse dia, tampouco firmaram ou ratificaram , dentro desse prazo, os direitos e obrigações descritos no “contrato atípico”, firmado em 19/12/2008 como a si atribuíveis

futuramente no Projeto ARENA.

c) A empresa Superficiária S/A. foi registrada na JUCERGS em data de 07 de maio de 2009, com o nome de ARENA PORTO ALEGRENSE S/A. tendo um capital, no entanto, de apenas R $ 1.000,00. Dito capital é absolutamente incompatível com os ônus atribuidos às suas principais funções no Projeto ARENA, que é de aportar, para a obra do estádio, recursos próprios, na ordem de R $ 170.000.000,00, tomando outros R $ 140.000.000,00 no mercado financeiro bancário e fornecendo garantias próprias na ordem de valores do respectivo saldo devedor.

d) Permanece o terreno global de Humaitá sem desmembramento, o qual foi tentado inutilmente , pela Federação, nestes quase dois anos, por várias vezes seguidas junto ao CRI da 4ª Zona desta Capital, sendo os pleitos e documentos devidamente impugnados por aquele Ofício.

e) Nessas condições, inocorreu a transferência da propriedade para a empresa Proprietária S/A., seja da área global, seja da área desmembrada, permanecendo, até hoje, em nome da Federação.

f) Por isso, remanesceriam incidentes sobre esse terreno global os gravames de inalienabilidade e impenhorabilidade, bem como o encargo donativo, consistente na construção da Universidade do Trabalho.

g) Dada a circunstância de que a inadimplência no cumprimento desse encargo implica, pelos termos da escritura primitiva de doação (1965), em reversão do imóvel ao patrimônio do Estado, impõe-se a solução da subrogação desse encargo para outro terreno – certamente o da Restinga – pena de impossibilitar-se a transferência da(s) propriedade(s) para a empresa Proprietária S/A.

h) Nessa linha, há uma impropriedade na lei que autorizou a transferência, dando a entender poder ser ela automática, com isso omitindo esse veículo legal, o da subrogação, para a consecução da operação.

i) Persistem, até hoje as partes vinculadas apenas aos termos do contrato atípico, ou seja, a um acordo provisório e preparatório, também inteiramente sujeito a condições suspensivas, tudo no aguardo de suas implementações, sem prazo previsto.

j) Das ditas partes, uma, a Construtora OAS Ltda. não se constitui legitimada efetiva aos direitos e obrigações do negócio ARENA, na fase em que se encontra, posto que só participará daquele quando, efetivamente, suas subsidiárias firmarem os instrumentos re-ratificativos do aludido ajuste precário, ou via os contratos de promessa de venda e cessão (permuta) e de constituição de direito de superfície.

k) Não tendo havido a apropriação do imóvel de Humaitá, lógico se apresenta que também o financiamento da construção não foi obtido, tendo ocorrido o vencimento do prazo em 05 de março do corrente ano, sem que o clube tivesse tomado qualquer medida para denunciar o ajuste de 19/12/2008, ou, mesmo, como consta hipótese no contrato atípico, exigir uma repactuação do negócio global com a necessária nova outorga do Conselho Deliberativo.

l) Nenhum passo foi dado no sentido de obviar concretamente a situação dos associados do clube no novo estádio, salvo promessas vagas e repetitivas de que seus direitos serão preservados. O problema associativo não se resume, todavia, a esse impasse irresolvido, mas passa necessária e antecipadamente pela alteração das inconstitucionais disposições estatutárias que atribuem ao clube, de forma atrabiliária e prepotente, tirânica mesmo, poderes de cancelar títulos de propriedade a seu bel prazer.

Enfim, poder-se-ia aditar , neste ponto, mais algumas situações decorrentes desse estado de coisas, o que estenderia este trabalho a níveis exaustivos.

Importa, isto sim, é deixar anotados esses acontecimentos pertinentes ao Projeto Arena, nesses dois anos de sua efetiva existência para que, todos os gremistas , juntos, possam refletir sobre o muito que ainda existe por fazer, na direção do sucesso do empreendimento, corrigindo trajetórias e evitando os desvios até aqui observados.

Principalmente, tornar efetivamente transparentes as notícias sobre ele, o que, como viu-se retro, inocorreu.

Grato.

Porto Alegre, 19 de dezembro de 2010

ASSOCIAÇÃO DOS GREMISTAS PATRIMONIAIS

EDITORIAL VII

2010-12-21T08:00:00.000-08:00

O PROJETO ARENA – DOIS ANOS DEPOIS

PRIMEIRA PARTE – O TERRENO, O PROJETO E A OBRA

A Lei 4.610, de 21/11/1963, os gravames e o encargo donativo

O hoje chamado Projeto Arena, aprovado pelo CD do Grêmio em 16/12/2008, ao contrário do que tem parecido, teve seus sinais vitais surgidos 45 anos antes, exatamente no dia 21 de novembro de 1963.

Nesse dia foi sancionada e promulgada a Lei Estadual nº 4.610, através da qual o Governo do Estado de então, atendendo decreto da Assembléia Legislativa, foi autorizado a doar à Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul, entidade civil sem fins lucrativos com sede nesta Capital, uma área de terras com 38 hectares, situada no então 4º sub-distrito do 1º distrito do município de Porto Alegre.

Esse local, embutido na região onde hoje situa-se o Bairro Humaitá, na época tratava-se de um banhado, localizado numa zona (norte) sequer suburbana da cidade, uma verdadeira área rural (a Free Way inexistia). Tratava-se de uma várzea, um verdadeiro baixio alagadiço nas margens do Rio Gravataí.

Nos termos da dita lei, a doação fez-se modal, isto é, com encargo da construção e instalação ali, pela donatária, do que se chamou de “Universidade do Trabalho”, não podendo ter outro destino que não fosse esse: servir de assento a tal instituição de ensino.

Rezava também a referida lei que, acaso não observada essa incumbência, o imóvel deveria retornar ao domínio e posse do Estado (reversão), sem que assistisse qualquer direito de indenização à beneficiária. Até por isso, deveria ficar gravado com as cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade.

No diploma, no entanto, não constou prazo para a aceitação, ou não, da liberalidade pela donatária (CC/1916, art. 1166), e, tampouco, para realização da obra.

A primeira carência foi obviada pela assinatura da escritura, lavrada no 7º. Tabelionato desta Capital, em data de 18 de março de 1965, no Livro nº 4, fls.140, nº330, com a natural e impositiva concordância da favorecida.
Quanto à segunda, mostrava-se perfeitamente elisível a qualquer momento, desde que presente o inadimplemento do encargo, à vista da competente constituição da donatária em mora pelo doador, via PGE e Ministério Público, tudo na conformidade do disposto nos artigos 952 e seguintes, 1180 e § único do artigo 1181 do CC/1916, vigente à ocasião.

Verifica-se a presença inquestionável, nessa alienação graciosa, da sua elogiável orientação e destinação ao erguimento de um complexo - mais do que um simples estabelecimento - de ensino superior, a beneficio de interesses e da demanda cultural de significativos extratos da sociedade, particularmente sua juventude. Em paralelo – e fundamental -a ausência de qualquer sentido de especulação comercial, até porque algo vedado à condição pública do doador e incompatível com os fins sociais da donatária, entidade privada sem fins lucrativos.

Ocorre que o aludido encargo não foi cumprido, restando a donatária inadimplente quanto a sua consecução por décadas. A propriedade, todavia, nunca foi objeto de medidas de reversão, restando o Estado omisso quanto à constituição em mora e a retomada pertinente.

A área de terras pertence, até hoje, à Federação.

Por oportuno e importantíssimo no desenrolar dos acontecimentos, cabe referir que a escritura pública de doação, acima mencionada veio a ser registrada no CRI da 4ª Zona desta Capital, em data de 25 de março de 1965. no Livro 3-D, fls. 138, nº 6.422.

O equívoco do CRI da 4ª Zona, a eleição do bairro, a opção de compra do terreno da Habitasul e a decisão pela parceria

Observou-se, na transcrição de tal escritura, um observando-se um grave equívoco.

Com efeito, deixou de constar ali, tanto o encargo donativo e sua possível reversão por inadimplência, quanto os gravames de inalienabilidade e impenhorabilidade.

De modo que, por muitíssimo tempo, como se verá , o imóvel quedou-se pública e ostensivamente livre e desembaraçado de quaisquer ônus no Ofício Imobiliário próprio, ou seja, passando ao público em geral como de livre negociação, em qualquer de suas formas.

(Muitos anos depois, em 14 de maio de 2001, depois da devida aprovação pela Assembléia Legislativa, o mesmo Governo do Estado do Rio Grande do Sul sancionou e promulgou a Lei nº 11.622, cujo objeto foi autorizar o cancelamento dos gravames e do encargo donativo que recaiam sobre uma parte da área total doada (38,00 ha), com 22.551,96 m2 (2,26 ha), tudo visando à destinação desse pequeno espaço à futura implantação – seguramente pelo Município e depois do devido processo legal (desapropriação) ¬ do prolongamento da Avenida Padre Leopoldo Brentano, lindeira ao terreno, viabilizando o projeto urbanístico Humaitá – Navegantes.).

Incumbe agora registrar que, entre as primeiras das muitas questões debatidas no CD do Grêmio sobre o negócio Arena – surgido, pelo menos ostensivamente, no clube em novembro de 2006 - esteve a localização do novo Estádio: se no lugar tradicional (Bairro Medianeira) ou em outro da cidade, precisamente, no Bairro Humaitá.

Depois de uma série de debates, o órgão decidiu pela realização nesse último. Isso ocorreu ainda ao tempo em que as tratativas andavam oscilando entre a parceria com a empresa Odebrecht, que pretendia na última região ou o Consórcio TBZ-OAS e etc., que se inclinava para o local onde se situa o Olímpico.

Em julho de 2007, mais precisamente dia 25, obteve o Grêmio, por sessenta dias, uma opção de compra de um terreno com área de 369.108,81 m2 (36,91 há), sito no aludido bairro Humaitá, à Avenida A.J. Renner, nº 2550, pertencente à empresa Habitasul Desenvolvimentos Imobiliários S/A., que a disponibilizou pelo valor de R $ 50.000.000,00 à vista.

Transcorrido in albis o prazo, com a implícita desistência, por muito tempo o tema “terreno” ou “localização do Estádio Arena” deixou de ser enfrentado pelo CD do Grêmio, ocorrendo um silêncio total a respeito do assunto.

Fracassadas as tratativas de parceria com a Odebrecht e, depois, com a TBZ, acordou o Grêmio, exclusivamente com a Construtora OAS Ltda., a continuidade delas, tudo a partir de meados do ano de 2008.

O terreno escolhido

O terreno escolhido para a construção do Estádio Arena acabou sendo aquele supra mencionado, pertencente à Federação dos Círculos Operários do RGS. A decisão aquisitiva, todavia, foi tomada sem que a indicação específica dele - e não outro, na mesma ou outra região - tenha passado pelo crivo específico do CD do clube, que apenas, como se narrou, tão somente optara pela zona, bairro.

Restaram, pois, incógnitas as efetivas e concretas razões pelas quais recaiu sobre tal imóvel a preferência da compra. Especula-se – apenas isso – sobre a questão da economia relativa aos valores aquisitivos. Poderia ser conveniência financeira, enfim, do futuro adquirente. É o que passou intuitivamente, posto que jamais o preço aquisitivo foi aventado publicamente. Quanto a isso, a única referência que se tinha era o valor do imóvel da empresa Habitasul, o da opção retro mencionada, de mesmo tamanho e localização.

O Projeto de Lei 242/2008 e a Lei 13.093, de 18/12/2008

Importa, no entanto, registrar que à escolha seguiu-se o imediato encaminhamento de pedido ao governo do Estado de elaboração de mecanismo legislativo voltado à liberação dos gravames sobre o aludido terreno, bem como do encargo donativo.

Com efeito, o Executivo, ainda enquanto se desenvolviam os estudos e discussões sobre o Negócio Arena no âmbito do CD do Grêmio, respondeu prontamente ao apelo, enviando à AL, em 16/10/2008, o Projeto de Lei que tomou o número 242/2008, cujo conteúdo se traduziu na introdução de alterações na Lei 4.610 e na Lei 11.622, acima mencionadas.

Na exposição de motivos, utilizou-se como justificativa maior a viabilização das negociações entaboladas pelo Grêmio com terceiros para edificação no local de um novo estádio de futebol, isto é, o empreendimento de implantação do moderno complexo denominado “Arena Tricolor”.

Dito projeto tramitou celeremente, tendo havido, segundo consta, até pleito expresso de dispensa de publicação e interstício para a imediata votação da sua redação final.

Tal a pressa pretendida.

Breve análise da Lei 13.093, de 18/12/2008

Cabe, a partir daqui e num intervalo da narrativa, algumas considerações a respeito nesse Projeto de lei estadual nº 242/2008, depois convertido na Lei 13.093.

Em suma síntese, observou-se o seguinte:

a) Permitiu-se a transferência futura dos gravames de inalienabilidade e impenhorabilidade que recaiam sobre o imóvel (38,00 ha) de Humaitá, bem como do encargo donativo inadimplido, impostos pela Lei 4.610, para uma área do bairro Restinga , Estrada Costa Gama, nesta Capital, pertencente a outra associação, o Círculo Operário Porto Alegrense, com uma superfície total de 22,00 ha. Com isso, liberados estariam os ônus do terreno da outra, restando ele livre para plena disposição da Federação, inclusive e certamente para fins de comercialização ou oneração.

b) Observa-se disso, de plano, que, uma vez efetivada essa troca, além de privilegiar-se econômica, financeira e individualmente, uma entidade privada, a Federação – que, em tese, até nem tem fins lucrativos – estimulando-lhe a especulação e a cupidez, violar-se-ia, também, a proibição de emprego da liberalidade pública original em outros fins que não a exclusiva criação, ali, de uma unidade de ensino, a benefício dos interesses gerais civis tanto da sociedade como um todo, quanto da comunidade circunvizinha. Sem dúvida, uma operação de privatização indireta de área estatal, sem o trajeto árduo da desafetação.

c) Constata-se imediatamente, outrossim, que irrelevou-se, mais uma vez, a mora da donatária Federação, relativa à construção e instalação da Universidade do Trabalho no terreno de Humaitá, tolerando-se inequívoca e ostensivamente a sua longa e persistente inadimplência no cumprimento do encargo donativo. Assim, desprezou-se ou afastou-se, inquestionável e repetidamente, a oportunidade da demanda, pelo Estado, doador, da contingente e necessária reversão da doação cinquentenária.

d) A lei submeteu a eficácia de seus dispositivos a uma velada condição suspensiva, qual fosse a futura (e incerta) aquisição, pela Federação, do dito terreno do bairro Restinga, de valor e aproveitamento construtivo incógnitos, seguramente muitíssimos inferiores ao outro. Em essência, pois, o comando legal teve por pressuposto a existência de um interesse particular por parte da destinatária dele, a Federação, no negócio imobiliário respectivo, o da permuta dos gravames e encargos de um para outro terreno, tão evidenciadamente conhecido a ponto de permitir-se o envolvimento do Poder Legislativo na facilitação do atendimento a essas supostas pretensões.

e) Inobstante o estabelecimento dessa condição, incidiu o mentor, paradoxalmente , numa impropriedade absoluta, na medida que, desde já ( “fica gravada”) fez instituir os tais gravames de inalienabilidade e impenhorabilidade, bem como o estabelecimento de encargos construtivos sobre imóvel do bairro Restinga, ainda sob domínio desse terceiro ( o Círculo Operário Porto Alegrense), o qual, em tese, sequer tomara conhecimento dos arredores e das extravagâncias desse intrincado negócio.Passou a correr o risco da perda do seu bem, acaso descumprida a obrigação de construção da tal Universidade do Trabalho sobre a área que supunha ser sua. O comando legal, assim, ter-se-ia revestido de aspecto confiscatório, totalmente descabido.

f) Na verdade, no ponto, o conteúdo da lei se apresenta como claramente transacional, vez que transparece do seu texto o duplo sentido que a modernidade emprestou a tal instituto de direito civil, quer o extintivo de obrigações, quer o contratual, posto ali se evidenciar um verdadeiro ajuste bilateral. Com efeito, previnem-se litígios futuros em torno da inadimplência e da compulsória reversão do terreno de Humaitá, derivados da Lei 4.610, estabelecendo-se direitos e obrigações renovados , ao mesmo tempo que se criam outros, adicionais e inéditos.

g) Entre estes últimos (o preço da transação), juntamente com encargos perfunctórios e de menor envergadura, tais como remoção construção e reformas de colégios circunvizinhos ( “Colégio Santo Inácio” – demolição; Colégio “Carlos Fagundes de Melo” - substituição de 8 salas de aula ; Escola “Danilo Antonio Zafari” –ampliação de duas) , um singular: o erguimento da construção (substituição) de uma unidade de ensino de igual natureza e graduação à Escola Oswaldo Vergara, existente sobre a parcela de 2,00 ha ( reservada cautelarmente sob gravames até a consecução da outra) da área global do terreno de Humaitá. Por suposto – só isso ¬ de dimensões e características similares. Tudo isso, no entanto,em terreno de localização e identificação obscuras, a serem apontadas pelo seu proprietário, o Estado do Rio Grande do Sul , em data futura, imprecisa. Obvia-se, com isso, a completa inconsistência material desse encargo, a sugerir uma longa e morosa realização, senão um desidioso cumprimento ou previsível descumprimento. A inadimplência anterior, com idade de quase meio século, indica isso.

h) Emprestou-se, outrossim, à lei uma eficácia ousada: o poder de, por si só, automaticamente – à vista da simples transcrição desse novo terreno no CRI competente, em nome da antiga donatária do outro – instrumentar e operar essa transferência, mediante seu registro direto (averbações) no CRI, por isso evitando-se a necessidade de subrogação formal desses gravames e encargos e a recorrência impositiva ao processo de jurisdição voluntária competente (CPC, art. 1103 e seguintes e CC, Parágrafo único do artigo 1911), com intervenção inafastável do Judiciário no negócio, para a expedição de Alvará. Tudo antecedido das necessárias e também inafastáveis vistas do Ministério Público.

i) De outra parte, obvia-se a diferença de valor entre as duas áreas em cotejo , posto que recebendo a Federação em doação, livre, a de Humaitá (38,00 ha), de quantum extraordinário em função, inclusive e principalmente, da contemplação concomitante e paralela pela Prefeitura Municipal de índices construtivos excepcionais, poderia comercializá-la, apurando valores muito maiores do que aqueles que empregaria na compra do imóvel da Restinga (22,00 ha), alcançando vantagens econômicas evidentes (absolutamente refratárias aos propósitos da concessão original) , mesmo considerados os custos de construção da Universidade do Trabalho.

j) Essas vantagens do novo negócio deveriam ser compensadas, além da entrega ao Estado dos bens enunciados no item 4 retro (adição e reformas de salas de aula e construção de colégio) com a execução de obras e prestação de serviços comunitários diversos no futuro, além da geração de tributos estaduais e municipais significativos.Pura ilusão, todavia, vez que ambos os dois primeiros ônus , além de indiscerníveis na lei , seriam evidentemente desacreditados em função do estado de inadimplência da obrigada , nos últimos quase cinqüenta anos. E, no que respeita aos impostos , um absurdo completo, porque a empresa , a Federação, não é geradora de tributos estaduais , em importes significativos. Projetaram-se, assim, acréscimos tributários a recolherem-se por quem não pode ser enquadrado como contribuinte de relevância.Por fim, impossível admitir a compensação, vez que inexistentes valores ( preços) estipulados, tanto para um quanto para outro dos terrenos, caso a ser abordado adiante, no âmbito dos reflexos do direito administrativo sobre esse negócio tutelado pela dita lei.

k) Importa acrescentar, por todo o até aqui exposto, que essa complexa relação jurídica entre o Estado e o particular, de cunho naturalmente público, foi indubitavelmente tratada como se fora uma avença privada, ditada pela concorrência de ânimos particulares dos respectivos gestores e composta por obrigações contratuais inequívocas de direito civil, de natureza consensual, comutativa e onerosa. Não, abrigada no direito administrativo. Inclusive previu-se instrumento – “termo de compromisso’ – a ser firmado, certamente em nível ratificativo, no prazo decadencial de 90 dias, a contar da publicação, pela Federação e o Estado, consignando todas essas premissas retro citadas. Tempo,aliás, há muito, decorrido in albis, o que ensejaria, no regime contratual em questão, a resolução de pleno direito desses ajustes expostos na lei.

l) Por fim, resta salientar que todos esses favorecimentos adjudicados individual e exclusivamente à Federação mercê dos dispositivos dessa Lei 13.093,apresentam flagrantes tangências e mesmo violações a dispositivos de nosso atual sistema constitucional e infraconstitucional, aqui no regime administrativo. Inquestionável que, ao recompor as condições da doação onerosa efetuada em 1965, o Estado construiu com a donatária uma nova relação tendo os mesmos fins, apenas alterando o objeto daquela. Quer dizer: é como se tivesse, agora, doado o terreno da Restinga e incidindo, por isso, no dever de vinculação a todos os princípios e regras que hoje tutelam esse tipo de negócio público, ou seja (a) princípios da impessoalidade, legalidade, moralidade, publicidade e eficiência; (b) alienações contratadas mediante processo de licitação pública que assegure igualdade de condições a todos os concorrentes (CF, art. 37); (c) licitação , por concorrência, destinada a garantir a observância do princípio constitucional da isonomia e a da seleção da proposta mais vantajosa ( Lei8666/93, arts. 3º e 23); (d) alienação de bens imóveis do Estado subordinada rigidamente à existência de um interesse público devidamente justificado, tudo precedido da devida avaliação; (e)doação com encargos submissa a prazo de cumprimento e cláusula de reversão (Lei 8666/93, art. 17).

m) Enfim, a Administração não pode desenvolver qualquer espécie de favoritismo ou desvalia em proveito ou detrimento de alguém. Não há como ser prescindido o agir com obediência ao princípio da impessoalidade. A Administração Pública não pode distribuir, mesmo em benesses itinerantes, as vantagens econômicas dos negócios em que venha a intervir, porque os bens não possuem o cunho de propriedade particular, utilizável ao alvedrio do titular. A Administração, que gere negócios de terceiros, da coletividade, é compelida a dispensar tratamento competitivo e equitativo a todo o administrado.E não é o que ocorreu no presente caso.

n) Todo esse cenário conduz, inexoravelmente, à conclusão, senão da nulidade da lei em si, pelo menos à fortíssima suspeita dela.

Feitas essas ponderações, retoma-se a narrativa interrompida.

O exame das comissões do Conselho Deliberativo e a aprovação do negócio

Evoluindo o negócio entre os gestores do Grêmio e os da Construtora OAS, foi ele objeto de conhecimento e análise, como se historiou retro, também por parte de diversas comissões do CD especialmente designadas pela presidência para isso – um grupamento de sessenta a setenta pessoas, num universo de trezentas e quatorze - inclusive com verificação do conteúdo das minutas das futuras avenças que regrariam os direitos e obrigações a serem pactuados em função daquele. Tudo visando a emissão de Pareceres individuais finais a serem encaminhados ao plenário para a devida e inafastável aprovação, ou não, do Projeto pelo clube.

Examinados, assim, o Projeto, o negócio e as minutas desses contratos, foram eles entendidos pelas comissões como perfeitamente aceitáveis pelo Grêmio, com pequenas ressalvas e recomendações.

Destarte, em regime de urgência urgentíssima, na noite de 16/12/2008, o CD do Grêmio veio a aprová-los, restando em aberto apenas resíduos do todo apresentado à exame e decisão do sodalício.

Preciso informar que em nenhum lugar dos Pareceres das comissões e em nenhum momento das discussões no plenário sobre o Projeto, o negócio e os contratos, o assunto terreno de Humaitá e suas condições jurídicas no momento da aprovação foi abordado ou ventilado, mesmo superfluamente.

Ver-se-á, adiante, que tal tema deveria obrigatoriamente ter sido enfrentado, posto que haviam dados, inclusive lançados em uma das minutas dos contratos (o “atípico”), como condição resolutiva, que forneciam indicativos (cl. 13.1) de sua situação anômala naquele momento, isto é, sujeito a gravames susceptíveis de serem afastados por lei estadual ali prevista editar-se especialmente para isso, embora nada constasse no CRI competente.

O que deveria ensejar, no mínimo, curiosidade dos interessados.

Tampouco - talvez até por isso não tivesse a questão pertinente sido abordada - houve qualquer referência à existência, validade e eficácia da Lei estadual 13.093, então em processo de parto, que passou in albis sobre o complexo acerto. Quem sabe, por estarem os negociadores convictos de que seu contexto restasse incólume de invalidades ou, no mínimo, fossem os dispositivos questionáveis dela facilmente elisíveis, dada a sua origem, isto é, a vontade do Estado devidamente homologada pela Assembléia Legislativa.

A 19/12/2008, finalmente, foram solene e festivamente firmados documentos, aparentemente informados e/ou tomados como instrumentos contratuais.

As tramitações paralelas – A lei estadual e a lei municipal – A valorização extraordinária do terreno

Agora, um registro importantíssimo: a Lei 13.093 foi publicada no dia 18/12/2010, dois dias depois da aprovação do Projeto pelo CD e um dia antes da assinatura dos contratos pelo clube.

Ora, como viu-se retro, o Projeto de Lei 242/2010 foi enviado e protocolado na AL em data de 16/10/2010, tendo, pois, tramitado num prazo de praticamente dois meses - outubro/dezembro – nos quais as comissões do CD do Grêmio estudavam,ainda, os valores do negócio para os interesses do clube, tais como motivos, oportunidade, conveniência viabilidade jurídica, econômica e etc. A chancela final pelo sodalício somente deu-se, pois, ao cabo desses estudos. Assim como o resultado foi o da aprovação, poderia ter sido o contrário.

Em função disso, chama a atenção a precipitação dos senhores deputados em desenvolverem e aprovarem uma Lei que claramente favorecia um particular (a Federação), para repercutir como suposto benefício a terceiro (não figurante da norma – o Grêmio) cujo órgão maior, soberano, sequer tinha se manifestado sobre o negócio, a favor ou contra.

Evidencia-se que os subscritores da mensagem à AL, bem como os senhores deputados – pena de um enorme desprestígio para os seus conceitos pessoais e responsabilidade pública, dado estarem dispondo graciosamente de bens do patrimônio da sociedade, em liberalidade quem sabe injustificável - tinham plena certeza de que o Projeto Arena seria aprovado exatamente nos moldes com que fora concebido e a si apresentado pelo Grêmio e pela Construtora OAS Ltda.

Isto é, semanas antes do CD do clube pronunciar-se oficialmente.

Quem os teria convencido disso, a ponto de envolvê-los nesse risco, circunstância que a picardia popular simploriamente alcunha de “pagar mico” ? Também assalta a curiosidade sobre exatamente quando, como e porquê homens dessa representatividade encetaram tal aventura ?

Aliás, o mesmo se diga dos senhores vereadores da Capital.

É que, em paralelo, corria no âmbito municipal, estudos – sob pálio e invocação de parte da realização da Copa de 2014 em nossa cidade - visando a admissão , pela edilidade e através de leis próprias, de alteração do Plano Diretor da cidade, mediante concessão a Grêmio e Internacional de índices construtivos especiais, tanto para o primeiro ( área de Humaitá - 38,00 ha - e área do Medianeira - 9,00 ha) quanto para o segundo ( áreas dos Eucaliptos e Complexo Beira-Rio), as quais originalmente detinham aproveitamento zero em cada uma dessas.

Na esteira desses favorecimentos, em tese louváveis, a Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul seguiu-lhes a trilha, embutida que foi no negócio geral pela Construtora OAS Ltda e pelo Grêmio, via interesses de ambos, recíprocos, demonstrados na aquisição da propriedade do terreno de Humaitá, com vistas ao Projeto Arena.

Viu-se, assim, contemplada, por suposto inadvertidamente, com uma sobre valorização inesperada e extraordinária de seu imóvel, sem mesmo justificar-se pela Copa , eis que aquele não compõe o empreendimento da FIFA em Porto Alegre.

Na verdade o aumento de índices residiu, além da indução e sedução política evidente dos interessados no negócio, na necessidade do Poder Público resgatar (tentar compensar) velhas dívidas patrimoniais para com o Grêmio e minimizar novas vantagens dadas ao E. C. Internacional, por sobre todo um passado de concessões graciosas a este último e da designação do estádio Beira-Rio como sede única do evento.

Importa, no entanto, aqui, é ressaltar o fato de que, sem mesmo conhecerem se e quando o CD do clube haveria de aprovar o dito Projeto Arena, envolveram-se os senhores vereadores, tal como os senhores deputados, a toda velocidade, na empreitada de, avaliando – apenas isso – os imaginados interesses do Grêmio, darem curso a análise de projeto de lei destinado a conferir à área de Humaitá, anunciada como futura localização daquele, bem como à área da Medianeira (Olímpico), números excepcionais de aproveitamento construtivo.

Com efeito, a 13 de janeiro de 2009 , apenas vinte e cinco dias depois da assinatura dos indecifráveis documentos entre Grêmio e Construtora OAS Ltda. tendo por objeto o aludido Projeto, a Câmara de Vereadores vinha a aprovar a Lei Complementar nº 610, projeto do executivo, emprestando à área de Humaitá e sua proprietária, a Federação, condições insuspeitadas de comercialização, traduzidas em valores de mercado sequer sonhados pela singela associação.

Esta entesourou, de repente, num passe de mágica.

Volta-se ao expendido retro, sobre a ação dos senhores deputados: que certeza poderiam ter os senhores vereadores, quando as alterações do Plano Diretor começaram a tramitar na Câmara, no início de novembro de 2008, muitas semanas antes do CD do clube pronunciar-se oficialmente sobre o Projeto Arena, de que este seria aprovado exatamente nos moldes com que fora concebido e a si apresentado pelo Grêmio e pela Construtora OAS Ltda ?

“Pagariam o mico” , se não fosse ?

É evidente que não. Tanto os membros da Assembléia quanto os da Câmara desde sempre receberam garantias de que o Grêmio não voltaria atrás e que seu CD aprovaria, de qualquer forma, aquele negócio.

Sobra a indagação, quem seriam os avalistas dessas certezas ?

A ocultação dos documentos do ajuste de 19/12/2008 - A correção do equívoco registrário e as razões das impugnações ao desmembramento

Seguindo o relato, cabe falar-se que os documentos assinados na data de 19/12/2008, quedaram-se por um vasto período de tempo completamente oclusos à vista de quem quer que fosse. Foram subtraídos ao conhecimento geral–conselheiros, associados, público e imprensa - exceto aos formuladores e agenciadores diretos do negócio do Grêmio e da OAS.

O público só veio a conhecer o que tinha sido firmado pelo Grêmio, quase um ano depois, nas vésperas do Natal seguinte, o de 2009, quando o ex-presidente Hélio Dourado, em função exclusiva de seu prestígio pessoal de ex-presidente, obteve vias dos instrumentos junto à direção do clube, passando então a divulgar os conteúdos.

Interessa, aqui, considerar, no contexto global do negócio assim desanuviado, apenas os aspectos referentes ao terreno de Humaitá

No que respeita à sua aquisição (área global – 38 ha) pela empresa Proprietária S/A., releve-se que estando, como viu-se, dito imóvel submisso a onerações diversas (cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, bem como encargo donativo de construção da Universidade do Trabalho) , a sua liberação para venda, pela Federação à compradora, dependia, senão do cumprimento da referida obrigação, pelo menos do seu efetivo afastamento, via transferência dessas restrições todas para outro imóvel. Tema da Lei Estadual 13.013.

De outra parte, à luz do estabelecido no texto do “contrato atípico”, documento recém conhecido, caberia à subsidiária da Construtora OAS Ltda., denominada provisoriamente Proprietária S/A. , adquirir da Federação a totalidade do terreno de Humaitá para, depois, segmentá-lo nas duas partes mencionadas, promovendo os registros pertinentes no CRI competente, assim obtendo matrícula própria para a área do estádio.

À falta de constituição formal da referida empresa Proprietária (situação vigente até hoje, por razões que não se conhece), decidiram os gestores do negócio, pelo Grêmio, e os provisórios, pela Construtora OAS Ltda., alterarem as condições do Projeto, na parte da referente ao patrocínio do pedido de desmembramento perante o CRI: atribuiu-se à própria Federação dos Círculos Operários do RGS, a proprietária do terreno, efetuar tais pleitos junto ao dito Ofício, algo que, por uma vez tentou, sem êxito, ao final do ano de 2009.

O fracasso da tentativa deu-se porque algum interessado, tomando conhecimento da situação do imóvel no CRI da 4ª Zona desta Capital, depois da vista que teve dos documentos assinados um ano antes, tratou de providenciar a regularização jurídica dos registros, para tanto encaminhando as averbações ( até então inexistentes) dos gravames e do encargo donativo àquele Oficio Imobiliário, com documentos sacados no Arquivo Público do Estado. Foi por isso que, quarenta anos depois, no início de dezembro de 2009, efetivaram-se tão somente aí as anotações públicas dessas restrições, passando a vigorar erga omnes.

Pressupõe-se que as impugnações do CRI ao registro desse desmembramento digam diretamente respeito à necessidade da especificação sobre em qual das duas unidades apartadas recairia o ônus donativo da construção da Universidade do Trabalho, o que exigiria a intervenção e o assentimento do doador, o Estado, no ato de requisição dessa divisão, com intervenção compulsória do Ministério Público.

Perfeitamente possível, também, que o Ofício Imobiliário estivesse exigindo uma prévia solução sobre o referido encargo, quem sabe o encaminhamento definitivo de uma subrogação dele em outro imóvel, juntamente com a dos gravames, via regular processo de jurisdição voluntária, não proposto pelos envolvidos até o presente momento. Quem sabe, dando seguimento e nos moldes do estabelecido na Lei 13.093. O que demandaria, também, intervenção do Ministério Público.

Só assim, restaria o terreno de Humaitá susceptível do desmembramento, como também, de alienação.

De qualquer forma, a recusa do registro, parece, se escorada nessas razões, tem fundamento.

Elas, é evidente, se mostram naturalmente conflitantes com os interesses da donatária, Federação, e da parceira no negócio, a Construtora OAS Ltda. ou, futuramente, de sua subsidiária, a empresa Proprietária. É que esses interessados diretos sempre se mantiveram na expectativa de que, uma vez adquirido o imóvel novo, da Estrada Costa Gama, o CRI pudesse aceitar a simplória disposição legal sobre a transferência automática dessas gravames e encargo do imóvel de Humaitá para o da Restinga, à vista da simples publicação da Lei. Isto é, sem a intervenção judicial ( para a emissão do Alvará) , e a do Ministério Público, seja como representante do Estado, seja como fiscal dessas operações.

O que importaria na dissecação de todo esse embrulho negocial sobre o terreno e a devida aferição de sua idoneidade jurídica, trazendo à luz toda a plêiade de vantagens econômicas( um verdadeiro processo de locupletamento) da donatária com o negócio efetuado por sobre as liberalidades do Estado com o bem público.

A aquisição do terreno da Restinga pela Federação – Os valores estimativos do terreno de Humaitá

Nessa expectativa é que, depois de uma demora de quase um ano e meio, decorrido da assinatura dos contratos do Projeto Arena (19/12/2008) e da publicação da Lei 13.093 ( 18/12/2008), a Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul veio, finalmente, a adquirir o terreno (22,00 ha) da Estrada Costa Gama, no Bairro Restinga, nesta Capital, referido naquele diploma, o fazendo ao Centro dos Operários Porto Alegrense, em transação no valor de R $ 4.500.000,00. A escritura foi lavrada no 4º Tabelionato desta Capital, Livro 204-C, fls. 095, nº 52.657/045, com data de 07/04/2010, estando devidamente transcrita no R.1 da Matrícula nº 149.419 do CRI da 3ª Zona desta Capital, em 21/05/2010.

Resulta fácil inferir que os valores relativos a esse preço foram aportados à Federação por terceiros, seguramente a parceira Construtora OAS Ltda., interessada direta na operação em nome de sua subsidiária, a empresa Proprietária (ainda inexistente), vez que nenhuma condição e nenhum fundo dispõe aquela sociedade civil para o enfrentamento de tamanho investimento.

À vista desse negócio e do seu preço, se torna um pouco mais fácil a percepção sobre o cotejo valorativo entre os dois imóveis, o da Restinga e o de Humaitá: enquanto aquele (22,00 ha) restou limitado a R $ 4.500.000,00, o último – somente considerada a parte desmembrada, aproximadamente 30,00 ha, destinada à exploração comercial no Projeto Arena - ao receber o índice construtivo de 2,4, apontava para um aproveitamento bruto ao redor de 720.000, m2, o que equivaleria estimar-se o seu VGV , bem por baixo ,em um montante de R $ 720.000.000,00 .

(Na verdade, o previsto assim se distribui: Shopping Center com 295.433 m2; escritórios com 214.700 m2; Hotel, com 35.000 m2; Centro de Convenções, com 21.075 m2; Habitação, com 155.540 m2 e Estacionamentos, com 66.500 m2)

Isso aponta para um valor vizinho aos R $ 100.000.000,00 atribuível ao terreno, a utilizar-se um percentual módico ao redor de 15,00% de valor/terreno para aquele VGV.

Não se sabe, todavia – e isso, parece, não emergiu em nenhum local ou momento dessas longas e intensas tratativas entre os participantes do negócio, sendo portanto, elemento desconhecido de todos, imprensa inclusive - o efetivo valor que deverá pago pelo terreno de Humaitá, segundo o contrato, pela empresa Proprietária, subsidiária da Construtora OAS Ltda.(ainda inexistente) à Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul.

Certamente essa oclusão, ou omissão, se deu porque ao Grêmio, o grande foco iluminador do Projeto ARENA, pouco importaria esse valor, vez que competir-lhe-á, no contexto geral do negócio, apenas receber o aludido terreno, qualquer que seja sua valia, já na propriedade da dita Proprietária, em troca do Olímpico e sua área. Nessas condições, verifica-se que o clube, em si, nada tem a ver com a ocorrência ou não de locupletamento da Federação ou de quem quer que seja envolvido, relativamente a essas transações com esses terrenos.

Numa breve síntese, poder-se-ia resumir o papel e a responsabilidade do clube nisso tudo, descrevendo singelamente o caso dessa maneira: uma sociedade civil ganha do Estado, em doação e por lei, uma área para, exclusivamente e sob pena de reversão ao Poder Público em caso de inadimplemento, construir uma Universidade. Não a faz. Para resguardo do cumprimento disso, tinham sido instituídos, pelo doador, gravames sobre o imóvel. Cinqüenta anos depois, vem o governo desse Estado, enviar à Assembléia Legislativa um Projeto de Lei – que resulta aprovado por unanimidade – onde se retiram as cláusulas desses gravames do imóvel, permitindo a sua venda livre, desde que, em compensação, recaiam sobre um outro imóvel da dita associação inadimplente, de valor infinitamente menor, esses mesmos ônus cancelados e mais a obrigação, sem prazo daqui para a frente, de construção ali da mesma Universidade. Justifica tudo isso na mensagem à AL dizendo que a área primitiva, uma vez ultimadas essas mutações, destina-se ao clube centenário, imortal e etc. para a construção de seu novo estádio.

Os senhores deputados, enlevados, aprovam esse desfalque do patrimônio público, com inquestionável locupletamento de uma instituição privada (Federação) pelos extraordinários valores potenciais de alienação dessa propriedade, sendo atribuível ao clube Grêmio somente futuramente – bem distante, vinte anos – restos depreciados dessa formidável especulação.

Assim, em nome da tradição (marca) do Grêmio permite-se, modo singelo e sem as cautelas de um processo de desafetação, licitação, concorrências e etc., a privatização de uma área pública dessa envergadura, beneficiando indiretamente, de modo absoluto e exclusivo, empresa de exploração imobiliária mercantil vez que comprovadamente o clube não se beneficiou em nada com as vantagens econômicas desse negócio eminentemente especulativo que recai sobre os 30,00 ha do terreno, reservados à OAS.

Depois da primeira, em fins de 2009, inúmeras e renovadas vezes, ao longo do ano de 2010, a Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul tentou, junto ao Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona desta Capital, promover o registro do desmembramento do terreno de Humaitá, tantas vezes mencionado neste trabalho, sem sucesso. Em todas as tentativas suas pretensões resultaram mal sucedidas, via competentes impugnações.

Remanesce o imóvel, neste data, dois anos passados da assinatura dos documentos pertinentes aos ajustes do Negócio Arena, entre Construtora OAS Ltda. e Grêmio FPA. nas mesmas condições dominiais em que se encontrava em 19/12/2008, isto é , sob domínio da aludida proprietária e gravado com cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, além de submisso a encargos donativos da construção da Universidade do Trabalho, com risco pleno de reversão patrimonial ao Estado do RGS.

Pelo visto, não restarão aos interessados senão conformar-se com o processamento da subrogação de gravames, tal como está tutelada no nosso ordenamento civil, isto é, através de processo de jurisdição voluntária, sob comando judicial, participação do Estado, via PGE, e plena ciência e intervenção do Ministério Público, órgãos que haverão de bem avaliar as condições desses negócios todos, inclusive e principalmente da adequação constitucional da Lei 13.093, de 19/12/2008 e sua higidez infra constitucional.

Por força, ainda, desse impasse relativo ao desmembramento do terreno global ; da não transferência dos gravames e encargos donativos para outro imóvel; da inexistência jurídica da empresa adquirente, Proprietária S/A. e da não efetivação da aquisição da parcela daquele pertinente ao Estádio Arena por essa subsidiária da Construtora OAS Ltda., o projeto arquitetônico tramitou na Prefeitura sem tutela do efetivo e identificado dono da obra. Nem sequer restou atribuída sua responsabilidades à própria proprietária do imóvel, a Federação dos Círculos Operário do RGS.

Estranho esse fato, ainda mais levando-se em conta o rigor com que o Poder Público age nas circunstância semelhantes, com projetos de nossa engenharia e arquitetura militantes, gaudérias.

Quedou-se no nome do arquiteto que, quiçá, elaborou o projeto, em nome de quem também se obteve o licenciamento da construção, fato festejado por mil mãos com alta ressonância na mídia, como se fora o Grêmio que o tivesse obtido.

CONCLUSÕES

O fato é que desenvolve-se lá, sobre o inexpugnável terreno da Federação, desde sempre ultra onerado e com domínio sujeito à reversão por inadimplência da proprietária, uma obra cujo dono não se conhece e nem mesmo a que título ela se realiza e vincula ali. Não se tem notícia de orçamentos e nem de cronogramas físico-financeiros inerentes à espécie, bem como ausentes ou ignorados se põem os projetos complementares, estruturais, hidráulicos e elétricos, sendo tais fatos do completo desconhecimento do CD do Grêmio.

Invisível, outrossim, se planta o financiador da construção tanto quanto desconhecida , também, a origem dos recursos que a tem sustentado. Não existe, no clube, nenhum organismo devida e formalmente credenciado ao acompanhamento desse empreendimento, salvo reiteradas alusões ao papel a ser desempenhado pela empresa Grêmio Empreendimentos Ltda., cujas funções permanecem num limbo. Os andamentos e evoluções do empreendimento estão sendo, há muito, apenas irradiados pelo porta voz credenciado da mesma, com mandato extinto agora em dezembro e com funções resumidas a de um mero mensageiro. Ademais, não mais do que um informante absolutamente comprometido com a realização do empreendimento, de qualquer forma.

Percebe-se, à vista do exame de todas essas circunstâncias, que os sucessivos eventos que informaram o andamento desse negócio, desde dezembro de 2008, observaram paulatinamente um desvio ou distanciamento cada vez maior do acertado originalmente, dando lugar ao improviso e à emergência. Tudo sem o devido e concreto conhecimento do CD do Grêmio, distraído, como seus associados e torcedores, com notícias sobre dados supérfluos, tais como “tapumizações do terreno”, “enbandeiramentos” e desfiles bíblicos pela cidade (a travessia Olímpico-Humaitá pelo povo gremista, para lançamento da pedra fundamental do Estádio, um Êxodus na querência)

De outra parte, verifica-se que não foram construídas as oito salas de aula, substitutivas de outras, predadas, na escola Carlos Fagundes de Melo; não foram reformadas duas outras, na Escola Danilo Antonio Zaffari; não foi demolida a escola Oswaldo Vergara e nem ativada a regularização da construção desta em outro local, tudo isso cumulado com o decurso, in albis, do prazo de noventa dias fixados na lei 13.093, para assinatura do “termo de compromisso” entre o Estado e a donatária, chancelando tudo isso e mais as medidas compensatórias referidas retro.

Destarte, o “Negócio Arena”, em seus aspectos relativos ao terreno onde deverá ser erigida a obra do estádio, bem como referentes ao projeto propriamente dito deste , sua licença de obra e o andamento desta, estão na situação descrita neste trabalho, exatamente dois anos depois da assinatura dos documentos que , por suposto, vincularam o Grêmio a sua parceria e cujo contexto seguirá na segunda parte desta exposição.

Enfim, tudo leva a crer que o início da construção se deu a todo risco, ante a necessidade da apresentação de um fato consumado, obviamente dirigido às autoridades que ainda devem se pronunciar sobre todo esse negócio, com poderes de cerceá-lo eventualmente em razão de irregularidades ou ilegalidades manifestas. Uma tentativa de constrangimento, tudo escorado no grande poder de imantação da marca Grêmio sobre todos os setores, atividades e instituições da sociedade riograndense, sempre inteiramente permeável a tanta paixão.

Porto Alegre, 20 de dezembro de 2010

Associação dos Gremistas Patrimoniais

EDITORIAL VI

2010-08-25T06:09:00.000-07:00

O PODER PÚBLICO E A FORMAÇÃO PATRIMONIAL DE GRÊMIO E INTERNACIONAL – DESEQUILIBRIO DE TRATAMENTO – DIFERENÇAS PÓS ARENA

PRIMEIRA PARTE

Permeia, por entrelinhas, nesse intrincado enredo do Projeto Arena e os interesses do Estado e Município vinculados aos recursos do PAC para Copa de 2014, uma questão que , aparentemente, muito pouco ou nada tem a ver com o empreendimento em si e com os interesses político-administrativos da edilidade, mas muito com a reparação de uma injustiça ou resgate de uma velha dívida do Poder Público para com o Grêmio FPA.

Trata-se da disparidade de tratamento dado ao longo das histórias desse clube e do E. C. Internacional pelo dito Poder (federal, estadual e, principalmente, municipal) na formação patrimonial de ambos.

A FORMAÇÃO PATRIMONIAL DO INTERNACIONAL

Como é do conhecimento geral, o último recebeu, em quase 60 anos, graciosamente ou bem perto disso, posse ou propriedade de 30 ha lineares na cidade, completados pelo aterro efetuado pelo DNOS sobre essas áreas alagadas do município, doadas ou cedidas pela Prefeitura Municipal.

Com efeito, a partir de uma operação de doação de 7 ha, decorrente da Lei Municipal 1.651, de 09/10/56 (Leonel Brizola), o Internacional viu, nesse tempo, acrescer a seu patrimônio mais três outras de mesma natureza jurídica, a saber:
a) a primeira, aumentando a área originalmente doada ( 7,00 ha) para 13, 10 ha, num acréscimo de mais 6,10 ha, com fulcro na Lei 3225, de 12/12/1968 (Célio Marques Fernandes);
b) A segunda, doando outra área (Parque Gigante), com uma superfície de 7,92 ha. com fulcro na Lei nº 3.921, de 21 de outubro de 1974, (Telmo Thompson Flores), totalizando ambas: 21,02 ha
c) A terceira, aumentando ambas essas duas áreas supra-mencionadas em mais 2,18 ha por retificação delas, passando a mencionada no item (a) a ter 15,04 ha e a mencionada no item (b) a ter 8,16 ha, totalizando as doações 23,20 ha, tudo com fulcro na Lei Complementar nº 511, de 21/12/2004 (João Verle)

Além disso, o E.C. Internacional obteve por cessão de uso da Prefeitura Municipal uma outra área, lindeira àquela mencionada no item “a”, supra, no montante de 2,57 ha, via Decreto 14.659, de 27/09/2004 (João Verle), bem como a locação, ao valor de R $ 25.000,00 mensais e pelo prazo de vinte anos, renováveis ad nutum, por mais vinte, de uma área lateral ao complexo Beira-Rio, destinada a estacionamentos e pertencente ao município (localizada em pleno Parque Marinha do Brasil), na superfície de 4,32 ha.

Verifica-se, assim, que o clube passou a dominar e usar uma área global de 30,10 ha naquele local privilegiado, situado a dez minutos, a pé, do Centro da cidade e às margens do Guaiba, na atualmente mais preciosa das localidades urbanas de Porto Alegre.

Adicione-se a isso a contemplação com o suporte dos custos do aterro, todo ele correndo à conta do DNOS ( federal), embora a Lei Municipal 1.651, a original, supra-citada, tivesse estabelecido que tais custos deveriam ser cobertos pelo donatário, o clube. Quer dizer: tais custos foram carreados à conta do erário público e resultaram também sem ônus algum para o esse.

Dinheiro, como se vê, de todos, inclusive dos gremistas, numa empreitada de investimentos que nada tem a ver com os interesses dominiais tricolores.

Há, nesse enredo, um fato singular: pela Lei Complementar nº 268, de 21/01/92 (Tarso Genro), ficou o executivo autorizado a permutar uma área de aproximadamente 5,00 ha, que possuía lindeira ao complexo de superfície do Beira-Rio (Escolas de Samba e adjacências), pelo imóvel do E. C. Internacional consistente do Estádio dos Eucaliptos, sito à Rua Silveiro, Menino Deus, e seu terreno.

Não se tem notícias – pelo menos não chegou ao nosso conhecimento - sobre o destino dessa lei (complementar) e seus efeitos, valendo dizer a efetivação por escritura do seu objeto, a permuta de imóveis, ou mesmo sua revogação. Inequívoco, no entanto, que se trata de um módulo superficial independente, a eventualmente adicionar-se ao todo já regularmente apropriado (30 ha) por aquele clube. Mais 5 ha, portanto, além dos trinta.

O que de concreto se sabe é que o E. C. Internacional jamais entregou ao órgão público o imóvel de seu antigo estádio, acabando a área pública objeto da Lei 268, por restar, até hoje, sob domínio do município e, possível ou eventualmente, na posse – parcial ou total - do clube. Ou seja, ocupada por ele de forma precária.

(Incumbiria indagar se essa área está embutida no Projeto Gigante para Sempre ou não A ocorrência da primeira hipótese levaria a concluir-se por uma impropriedade na sua aprovação pela Câmara, o que se duvida que tenha acontecido)

Da mesma forma não promoveu até hoje o Internacional, formalmente, por escritura ou instrumento de cessão de uso, a entrega ao município do imóvel consistente de uma área com 2,48 hectares, lindeira ao Parque Gigante (onde existiu um heliporto), fato a que ter-se-ia obrigado, conforme informações da imprensa, em troca da permissão, pela Prefeitura, de uso de outro imóvel ( 2,57 ha - Dec. 14.659), onde, hoje, se situa a Escolinha do clube e supra mencionado.

A FORMAÇÃO PATRIMONIAL DO GRÊMIO

O Grêmio, sabe-se, teve de adquirir o terreno do Estádio Olímpico (9,17 ha), então de propriedade da Prefeitura Municipal, situado na antiga Vila Caiu do Céu, hoje Bairro Medianeira, de forma quase integralmente onerosa, a saber:

(a) a parte maior ( 7,50 ha) por permuta, autorizada pelo DL Municipal nº 43, de 14/07/41 e efetivada em meados do século passado (09/03/50), com o imóvel de sua propriedade consistente em área (1,15 ha) situada na então pérola imobiliária de Porto Alegre (a antiga “Baixada”), coração do Bairro Moinhos de Vento (área do Parcão).
(b) Uma segunda parte ( 0,53 ha) por aquisição (compra e venda) de diversos imóveis particulares ;
(c) Uma terceira parte (0,69 ha) por ocupação, susceptível de apropriação por usucapião;
(d) Somente uma quarta parte (1,06 ha) por doação de imóveis municipais (Leis 2835, de 10/09/65, 4790, de 16/10/80 e Lei 10.839, de 26/02/2010)

Total: 9,40 ha

Além disso, o clube também recebeu em doação dos dois órgãos públicos, Estadual e Municipal, respectivamente as seguintes áreas, que integram o seu patrimônio:

a) 1,00 (um) ha na Ilha dos Marinheiros, nesta Capital, ( Lei Estadual 4.095 e Escritura de doação de 29/12/61).
b) 14,87 ha no Bairro Cristal, nesta Capital (Lei 3653, de 05/07/72)

Vê-se, assim, que o total das dádivas feitas ao Grêmio pelo Poder Público seria, pois de 16,93 ha.

Sobre esta última doação, todavia, preciso se faz alguns esclarecimentos:

É que inobstante constar tal dimensão superficial, ela não corresponde exatamente à realidade. Tudo porque, tal como a do Beira – Rio, do E. C. Internacional, trata-se de área alagada, sujeita a aterramento para sua efetiva utilização. No caso do Grêmio, tal superfície foi doada sem qualquer subsídio ou cooperação do órgão doador no que respeita aos custos respectivos, tendo o clube arcado com isso durante largo tempo.
Serviu-se de muitos meios para isso, contando com a colaboração efetiva de seus adeptos que, para o local, dirigiram toneladas de caliças e congêneres.

O esforço, inobstante, resultou bem sucedido apenas em parte ( 6,73 ha) posto que a maior parcela da área doada ( 8,14 ha) ainda permaneceu sem o aterro. Diga-se de passagem, de difícil prognóstico de realização face às hodiernas dificuldades , certamente a serem ,postas pelos organismos ambientais.

(Relembrar que o E. C. Internacional, no complexo Beira-Rio, apesar do encargo original de patrocinar os custos do aterro, nos moldes previstos da Lei Municipal 1651, acabou, depois, havendo-o de forma totalmente graciosa por força de recursos federais, investidos através do DNOS, sob a égide de Thompson Flores).

A COMPARAÇÃO ENTRE AS CONCESSÕES HISTÓRICAS DO PODER PÚBLICO AO GRÊMIO E AO INTERNACIONAL

De sorte que, enxugando-se esses números, teríamos a seguinte situação patrimonial, relativa à efetiva (utilizável) contribuição do Poder Público para o Gremio Futebol Porto Alegrense e o E. C. Internacional:

Gremio:

Doações:

1) 1,00 hectare na Ilha dos Marinheiros
2) 1,06 hectare na área do Estádio Olímpico
3) 6,73 hectares na área do Cristal.

Total: 8,79 hectares disponibilizados em condições de utilização.

Internacional:

Doações:

1) 15,04 hectares, no Beira-Rio, área principal do estádio e do ginásio
2) 8,16 hectares, área do Parque Gigante.
3) Sub-total: 23,20 ha

Cessão de uso:
4) 2,57 hectares, área situada ao lado da área do Beira-Rio.

Locação ou arrendamento:
5) 4,32 hectares, estacionamento ao lado da área principal do estádio.

Total: 30,09 hectares disponibilizados em condições de utilização

Diferença: 21,53 hectares

Sem maiores comentários.

(A imprensa, desde sempre, conhece as dimensões dessa disparidade de tratamento, um evidenciado desequilíbrio de contemplações, mas, parece, não teve e não tem a mínima intenção de abordar o assunto.)

A COBRANÇA SOBRE O DESEQUILÍBRIO, A CONTESTAÇÃO DO PODER PÚBLICO E OS ACONTECIMENTOS SUBSEQUENTES

Em 27 de março de 2008, levantou o conselheiro Antonio Carlos de Azambuja ( Cacaio) , nosso assessor jurídico, essa questão em plenário, no Conselho Deliberativo do Grêmio, expondo – então, sem detalhes - a imperiosa necessidade do resgate pelo Município, pelo Estado e pela União, dessa dívida para com o Grêmio, muito mais do que um mero concurso de vantagens dominiais entre entidades congêneres.

Tal pronunciamento foi contestado então pelo Conselheiro José Fortunati, vice-prefeito da cidade, não com relação à veracidade do afirmado, mas argüindo a impraticabilidade de, hoje, as mesmas – ou semelhantes – benesses serem outorgadas ao Grêmio FPA. Falou em desafetação de bens públicos, coisa complicada, bem como evolução e modernidade da legislação, impedindo qualquer pretensão nesse sentido. Enfim, disse ser impossível ao Grêmio obter, atualmente, qualquer coisa sequer similar aos favores feitos ao Internacional.

Foi ouvido em silêncio pelo plenário.

Pois bem, uma semana depois, quatro de abril de 2008, edita-se, como viu-se retro, uma nova lei municipal em que o mesmo dito Poder Público Municipal entrega ao E. C. Internacional, em locação ou arrendamento (Lei Complementar 10.400), uma área lindeira ao seu Estádio Beira-Rio (com destinação a estacionamentos dentro do Projeto “Inter Para Sempre”, vinculado à Copa de 2014), 4,32 hectares, por vinte anos renováveis ad nutum, a custos modissíssimos (R $ 25.000,00 mensais)

Resta claro que jamais deixarão o local.

Para os conselheiros gremistas presentes àquela reunião, uma surpresa desagradável, para não dizer uma decepção.

Mais: um mês depois, a 12/05/2008, a mesma Prefeitura Municipal vinha a firmar com o E. C. Internacional, no 5º Tabelionato desta Capital, Livro 226-B, fls. 166 a 167-verso, nº 52.453, em função da pré-falada Lei 511, de 21/12/2004, uma escritura de re-ratificação das áreas anteriores e antigas, pertinentes às duas doações mencionadas retro (área principal e Parque Gigante), aumentando globalmente a superfície (13,10 ha + 7,92 há = 21,02 ha) até então doada, relativa a ambas, em mais 2,18 há, passando a terem a seguinte dimensão ( 15,04 ha + 8, 16 há = 23,20 há).

O que pensar disso tudo aí ?

SEGUNDA PARTE

Um dia, tempos mais tarde, oportunizou-se ao referido nosso assessor jurídico cobrar particularmente do aludido vice-prefeito tal situação.

A resposta veio vazada nos seguintes termos:

“A cidade precisa da Copa e dos recursos do PAC. Não se pode, agora, entrar em conflito grenal nessa linha, porque aí se perturba o projeto global, de máximo interesse da coletividade. Vale dizer: o Grêmio que aguarde mais um pouco (60 anos é pouco!) para, quem sabe, haver o que deixou de lhe ser concedido nesse tempo todo.

Ademais, e isso é muito importante, faz-se necessário que se diga que a outorga pela Prefeitura e pela Câmara Municipal, de índices de aproveitamento construtivo excepcionais (2,4), tanto para as áreas superficiais do Olímpico (Medianeira – 9,07 ha), quanto do futuro Estádio Arena (Humaitá – 38,00 ha), envolvidas no negócio a efetuar-se entre o Grêmio FPA e a Construtora OAS Ltda., deve ser entendida como um efetivo resgate ou penitência do Poder Público para com o clube, nesse aspecto.”

(Isso porque, pelo Plano Diretor em vigor, tais áreas não tinham originalmente esses números de ocupação construtiva – era zero – e a concessão desses privilegiadamente, através de PL encaminhado pela Prefeitura à Câmara de Vereadores para transformar-se em lei, representou uma valorização extraordinária para esses imóveis, o que permitiria ao clube enfrentar, só assim, o negócio do novo estádio, posto que exigência inafastável do parceiro a propriedade e posse de ambos os terrenos com essas permissibilidades construtivas.)

Traduzindo: o Grêmio FPA, na ótica do Poder Público Municipal, veio, através dessa nova lei, iniciativa desse último, a ter compensados os históricos prejuízos acima narrados, relativos a negócios imobiliários entretidos com o município pelos dois clubes, razão pela qual estariam liquidadas as aspirações gremistas relativas a eventuais novas pretensões dominiais graciosas..

Isso, contudo, não corresponde exatamente aos fatos, depois acontecidos: é que o mesmo E. C. Internacional veio a obter, através das Leis 608 e 609, ambas de 09 de janeiro de 2009, para utilização tanto na área dos Eucaliptos quanto na do seu complexo dominial do Beira-Rio, Projeto Gigante para Sempre, índices excepcionais ( 1,9 para a primeira e 1,3 para a última), destinados à aplicação em variadas construções que sobre elas deverão ser construídas, constituídas respectivamente de conjunto residencial e um shopping.

È bem verdade que a quantidade construtiva (2,4) atribuída às áreas de interesse do Grêmio – Medianeira e Humaitá - mostra-se muito maior do que aquela destinada ao seu tradicional adversário.

È preciso, no entanto, alertar que o Internacional, mercê de uma sutil disposição embutida no artigo 4º da aludida Lei 609, de 08/01/09, terá mais uma benesse da Prefeitura : ser-lhe-á feita uma concessão real de uso oneroso sobre as propriedades dessa (cerca de 5,00 ha) lindeira ao complexo Beira-Rio, consistente nas áreas e adjacências ocupadas pelas escolas de samba situadas na Avenida Pe. Cacique (Imperadores e Banda da Saldanha). Ali serão construídos os prédios do hotel e do Centro Médico, integrantes do Projeto Gigante para Sempre, retro mencionados. A essa superfície será permitido o aproveitamento de 1,6, de nível excepcional.

Observa-se, então, aqui, duas contemplações: a da área superficial e a do aproveitamento construtivo, ambas espetaculares
,
Traduzindo: os 30,10 ha já dominados e apossados pelo Internacional transformar-se-ão em 35,00 ha.

De outra parte, vê-se que essa área adicional objeto dessa concessão real de uso oneroso constitui-se justamente naquela que deveria ser objeto da permuta de que fala a Lei 268, de 21 de janeiro de 1992, isto é, a que, pelos termos dessa, deveria ser permutada – e não foi - com o Internacional pela área dos Eucaliptos. Vê-se, com isso, que por vias oblíquas, liberou-se o clube de desfazer-se daquele imóvel da Rua Silveiro – que irá comercializar - não deixando de utilizar as referidas propriedades da Prefeitura e acabando por beneficiar-se com essa citada concessão.

De sorte que assim poderíamos definir os benefícios extraordinários auridos pelo Internacional com essas últimas concessões da Prefeitura sob pretexto de sediar, em seu estádio, os jogos da Copa de 2014:

Arrendamento da área de estacionamentos ao lado do Gigantinho –Parque Marinha do Brasil: 4,32 hectares
Área de concessão real de uso oneroso, ao lado do Complexo Beira-Rio: 5,00 ha
Índice de aproveitamento da área dos Eucaliptos: 0 para 1,9
Índice de aproveitamento da área do Complexo Beira-Rio: 0 para 1,3
Índice de aproveitamento da área da concessão real de uso oneroso: 0 para 1,6.

De tudo conclui-se que os ressarcimentos, pela Prefeitura ao Grêmio por velhas dívidas de natureza ética ou política, através das concessões de índices excepcionais para as áreas da Medianeira e Humaitá (2,4), encontram plena compensação nessas modernas concessões ao Internacional acima enunciadas.

Quer dizer: a concorrência por favores públicos, do jeito que se apresentou essa questão jamais vai ser equilibrada. A cada avanço do Grêmio corresponde, para a edilidade porto-alegrense um outro tanto para seu adversário, prorrogando indefinidamente a diferença.

A pergunta que sobra é, ao fim e ao cabo, a do porquê os dirigentes do nosso clube, encarregados dos ajustes com o município acerca dessas questões aqui atacadas não argüiram tais desequilíbrios e não postularam ou conseguiram benesses que, ao menos, se equivalessem a essas todas concedidas ao nosso adversário ?

Vide o caso área do DEPREC.

Não seria pelo enorme comprometimento que tiveram na obtenção de nossos índices construtivos, a benefício do Projeto ARENA, conforme o adiante assinalado , conformando-se com a satisfação da OAS sobre o já obtido ?

O DESTINO DOS BENEFÍCIOS AUFERIDOS PELO GRÊMIO COM AS CONCESSÕES DO PODER PÚBLICO

Como se sabe, os benefícios derivados do aproveitamento excepcional dos terrenos da Medianeira e de Humaitá foram totalmente compromissados transferir pelo Grêmio a benefício da parceira, Construtora OAS Ltda., mais precisamente a sua controlada, empresa Superficiária S/A, nos moldes desenhados do Projeto. Ela, assim, adjudicou-se a um montante de obras de cerca de 1.000.000 de metros quadrados, sem qualquer participação do Grêmio FPA nos efeitos derivados disso.

Desse modo, ter-se-ia entregue voluntária e inteiramente à parceira (sem nem um troco sequer) todos os haveres provindos do débito ético-político do Poder Público para consigo, do tamanho descrito e com um histórico de mais de sessenta anos.

Inafastável o questionamento: os índices contemplados ao Grêmio, tidos como resgate do aludido débito público, comparado aos benefícios alcançados pelo Internacional ao longo do tempo, representado pelas imensas áreas metropolitanas por ele gratuitamente recebidas, ocupadas e possuídas, bem como, também, a recepção de índices construtivos privilegiados em função da Copa, não configuraria um preço alto demais, pago pelo clube tricolor a sua parceira OAS pelo Projeto Arena?

Se a tudo isso se acrescer, como haveres da OAS no dito Projeto, o reembolso dos valores da amortização e juros do financiamento bancário da construção, bem como a participação nos rendimentos do empreendimento (por extenso tempo) esse preço não atinge os níveis de exorbitância?

Por fim e em síntese: , no que tange ao concurso com o Internacional, a concessão dos índices da Medianeira e Humaitá ao Grêmio equalizou os favores municipais a ambas agremiações?

Resta claro que não.

Obrigado.

Associação dos Gremistas Patrimoniais

EDITORIAL Nº V

2010-08-06T12:26:00.000-07:00

OS “CONTRATOS” DO PROJETO ARENA - PORQUE A IMPRENSA SE CALA ?

Preâmbulo necessário:

Endereço virtual da AGP para contatos e interação: gremiopatrimonial@gmail.com

“Blog”: www.gremiopatrimonial,blogspot.com

E-mail dr. Azambuja: cacaio@cpovo.net

Endereço virtual Editora Fabris: (local de venda do livro): www.fabriseditor.com.br

No editorial III abordamos as muitas questões em aberto relativas à aquisição do terreno de Humaitá pela empresa Proprietária, subsidiária da Construtora OAS Ltda., segundo o constante do Projeto. Todavia, não se resumem apenas a elas as dúvidas que envolvem o negócio. Há muitas outras, principalmente aquelas atinentes ao conteúdo dos contratos cujos títulos constaram do edital de convocação do CD e, por muito tempo, foram tidos como assinados em 19/12/2008.

Como se sabe, poucos foram aqueles contemplados com a oportunidade de consultar os seus textos, vez que os instrumentos, numa larga temporada, se quedaram completamente oclusos às vistas do público em geral, e dos gremistas , em particular, numa ação estratégica dos responsáveis inquestionavelmente proposital e até hoje inexplicada.

Tais avenças, pela importância dos participantes e pela dimensão do objeto dos negócios deveriam ter seus textos ofertados “urbi et orbi”, senão que até mesmo registrados em cartórios para conhecimento público.

O fato é que, além dos mentores do Projeto dentro do clube – alguns dos membros do Conselho de Administração e executivos contratados - apenas uma minoria de conselheiros designados ( os integrantes das chamadas “comissões” do CD, não mais do que 60 ou 70 pessoas de um universo de 314), tiveram acesso a todos os elementos informativos do negócio e de sua futura contratação, valendo dizer condições de análise de sua existência, validade e eficácia.

Depois da assinatura em 19/12/2008 – sonegados o número de instrumentos e objetos respectivos - desceu sobre o pactuado um denso nevoeiro. Tudo o que se soube sobre isso veio filtrado por informações verbais, trazidas aos interessados através da palavra exclusiva do dr. Adalberto Preiss, um conceituado conselheiro tricolor, o qual, por isso, se transformou não só no porta-voz dessas notícias, as da evolução do negócio, como também o intérprete da valoração jurídico-econômico-financeira dele, espelhada naquilo que foi firmado.

O papel desse insigne gremista em todo esse enredo ainda será devidamente esclarecido e avaliado pela história, não sendo isso o objeto deste editorial.

O que importa registrar, de início, é que por força da velocidade imprimida e exigida pelos interessados na aprovação do projeto, a exigüidade de tempo posto a disposição do Conselho Deliberativo para examinar e julgar os pareceres das ditas comissões, a subtração posterior e por tempo avantajado, do conhecimento das cláusulas, termos e condições das avenças – ou avença – firmadas e a transmissão das informações subseqüentes unicamente pelo aludido ilustre Conselheiro, quando demandado, transformaram os dados efetivos do Projeto Arena em algo abstrato , intrigante e especulativo.

Longa foi a luta para se obter os instrumentos contratuais, ressaltando-se, nesse afã, o esforço do Conselho Fiscal, que logrou êxito nisso somente em meados de julho de 2009, oito meses depois da assinatura daquilo que se convencionou chamar como “contrato da Arena”.

A descrição desse desafio está minudentemente relatada no livro de nosso assessor jurídico, dr. Antonio Carlos de Azambuja, “Títulos patrimoniais e outras obrigações internas das associações sócio-desportivas” – “Reflexos no Projeto Arena do Grêmio”, ao qual remetemos o leitor.

Importa aqui é simplesmente registrar que, decorridos quase vinte meses da celebração do dito ajuste, muita coisa continua submersa e digna de esclarecimentos maiores.

Entre os quais o porquê da imprensa nunca se ter preocupado ou atentado para uma série de ocorrências de evidenciado interesse jornalístico, dado seu ineditismo ou instigância.

Tentar-se-á, a seguir, enunciá-las:

APENAS UM DOS TRÊS CONTRATOS PREVISTOS FOI ASSINADO EM 19/12/2008

1) Dos três contratos mencionados no Edital de Convocação do CD ( 08/12/2008) cujas minutas foram apreciadas, descritas e recomendadas aprovar pelas “comissões” ao plenário do órgão na reunião de 16/12/2008, apenas uma, a referente ao chamado “contrato atípico” resultou objeto de assinatura das partes envolvidas nele, o clube ( Grêmio Civil) e a Construtora OAS Ltda., no dia 19/12/2008. As outras duas, a promessa de venda e cessão do Estádio Olímpico, a celebrar-se entre o clube (Grêmio Civil) e a empresa Proprietária S/A., bem como o contrato de superfície, a ajustar-se entre as empresas Proprietária S/A. e Superficiária S/A , (anunciadas subsidiárias da dita Construtora), não lograram ser firmadas na ocasião. De resto, até hoje assim permanecem.

PORQUE A IMPRENSA JAMAIS ABORDOU OU QUESTIONOU ESSE TEMA? ELE NÃO É JORNALÍSTICO ?

A INEXISTÊNCIA JURÍDICA, EM 19/12/2008, DE DUAS DAS TRÊS PARTES PRINCIPAIS DO NEGÓCIO ARENA

2) Isso se deu porque, na ocasião, essas duas últimas partes mencionadas, apontadas no Projeto como as legitimadas participantes desses dois pactos específicos embutidos no negócio geral, ainda não tinham sido formalizadas legalmente, isto é, inexistiam juridicamente por falta de registro na Junta Comercial de seus atos constitutivos. Nosso ordenamento civil, como é sabido, não admite a existência e o exercício de direitos, bem como a assunção e o cumprimento de obrigações por parte de pessoas juridicas nascituras. As empresas Proprietária e Superficiária a nada se obrigaram perante o Grêmio, bem como este, correspectivamente, a nada se obrigou perante elas em 19/12/2008.

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UMA DECLARAÇÃO INTRIGANTE DA CONSTRUTORA OAS LTDA. NO CONTRATO ATÍPICO

3) Aliás, causa espécie e resulta sem sentido, outrossim, nesse cenário, o disposto no “contrato atípico”, em sua cláusula 11ª, item 11.1, letra ‘a’, a qual reza que “a OAS e suas Controladas, bem como seus representantes legais, têm todos os direitos, poderes e autoridade necessários e plena capacidade legal para celebrar este Contrato e para cumprir, conforme aplicável as suas obrigações daqui decorrentes, e para consumar todas as operações aqui previstas”. Ora, evidencia-se que a falta dos registros das empresas Proprietária S/A e Superficiária S/A na Junta Comercial, em 19/12/2008, constituiu-se, por si só, num desmentido aos referidos dispositivos, o que induziria, inafastavelmente, senão uma dose inexplicável de incompetência, uma outra, injustificável, de má-fé.

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O EFETIVO PAPEL DA CONSTRUTORA OAS LTDA. NO NEGÓCIO ARENA E NO CONTRATO ATÍPICO

4) Por sua vez, a minuta aprovada do “contrato atípico”, aquela que, convertida em pacto formal, foi realmente assinada em 19/12/2008, teve por firmatários apenas o clube (Grêmio Civil) e a Construtora OAS Ltda. Esta, no entanto, não integra o Projeto Arena, como parte legitimada e diretamente interessada em qualquer dos contratos a ele vinculados, resumindo-se à condição de co-responsável pelo cumprimento das obrigações de suas duas subsidiárias perante o clube e entre si, quando, no futuro, estivessem regularmente constituídas e devidamente inseridas no negócio através da assinatura dos outros dois instrumentos contratuais próprios, acima citados como não celebrados em 19/12/2008..

Com efeito, a despeito das aparências e dos discursos diversionistas, nesse chamado Projeto ARENA, ela não adquire o terreno de Humaitá, não institui sobre ele direito de superfície, não recebe esse direito, não transfere tal imóvel e direitos ao Grêmio FPA, não recebe deste o Estádio e a área do Olímpico, não administra o Estádio Arena e etc., e, por via de conseqüência, não contrai ou investe-se perante o clube de quaisquer obrigações ou direitos pertinentes tanto ao negócio empresarial, quanto ao jurídico, objetos do projeto trazido à consideração, apreciação e aprovação de seu CD. Sua função, assim, restringe-se ao de uma promitente co-responsável solidária de futuras obrigações de terceiros.

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INOCORRÊNCIA DE REPRESENTAÇÃO DAS DUAS PARTES INEXISTENTES JURIDICAMENTE PELA CONSTRUTORA OAS LTDA.- DIREITOS E OBRIGAÇÕES PRÓPRIOS DESTA

5) Inexistindo as duas empresas, Proprietária e Superficiária, e não podendo, por isso, exercerem direitos ou contrair obrigações em pacto algum, não poderiam obviamente ser substituidas por procuradores ou similares, naquele único firmado, o “contrato atípico”, razão pela qual a participação da Construtora OAS Ltda. ali também não se definiu como representação ( mandato, gestão de negócios ou similar) de suas subsidiárias.

Por todo o exposto aqui, verifica-se que a referida empresa, no aludido contrato, contraiu obrigações próprias, particulares, independentes, perante o clube (Grêmio Civil), diversas dos das outras duas. Resumiram-se a um compromisso de co-responsabilidade futura pelo cumprimento dos deveres das ausentes, bem como pela eficácia de dois outros negócios jurídicos a serem firmados depois por elas( os contratos de promessa de venda e cessão e de superfície). Tais obrigações, por isso, ficaram sujeitas à condição suspensiva da regularização formal das ditas duas empresas e sua inclusão efetiva, adiante, no negócio, mercê de acertos individuais em instrumentos distintos.

PORQUE A IMPRENSA JAMAIS ABORDOU OU QUESTIONOU ESSE TEMA? ELE NÃO É JORNALÍSTICO ?

A CONSTITUIÇÃO E O REGISTRO DA SUPERFICIÁRIA S/A COM O NOME DE ARENA PORTO ALEGRENSE S/A. – A INSIGNIFICÂNCIA DE SEU CAPITAL

6) Realce-se que essas duas premissas devem ocorrer conjuntamente. Apenas a regularização, destituída da celebração desses novos contratos, se mostra insuficiente para o atendimento da vontade das partes, externada no “contrato atípico”. É que a empresa Superficiária, na verdade, veio a ser constituída e devidamente registrada na Junta Comercial do RGS algum tempo depois do vencimento do prazo de 60 dias (19/02/2009) estabelecido para isso. Mais precisamente, teve seus assentos anotados em 19 de maio de 2009 naquela instituição, sob o nome de ARENA PORTOALEGRENSE S/A. No entanto, verifica-se que se trata de uma firma com capital reduzidíssimo ( R $ 1.000,00), insignificante, para o volume de compromissos de natureza econômico-financeira que tem e desempenha no Projeto ARENA, onde se diz que tomará um financiamento bancário de cerca de R $ 140.000.000,00 , empregando, na obra do estádio novo, R $ 170.000.000,00 de dinheiro próprio. Vale dizer: regularizada está, só que em condições muito distantes de poder vincular-se às outras partes na forma estipulada na dita avença

PORQUE A IMPRENSA JAMAIS ABORDOU OU QUESTIONOU ESSE TEMA? ELE NÃO É JORNALÍSTICO ?

“CONTRATO ATÍPICO” – APENAS UM ACORDO PROVISÓRIO E PREPARATÓRIO – INEXISTÊNCIA DE PENALIDADES

7) Enquanto inocorrente esses dois fatos, as formalizações das duas empresas subsidiárias e a assinatura, por elas, dos contratos de promessa de venda e cessão do Estádio Olímpico, bem como o de superfície, , todo o contexto de cláusulas, termos e condições capitulados no mencionado “contrato atípico” não passou de um acordo provisório e preparatório ( sujeito à efetivação futura, nada mais do que negociação preliminar, sem eficácia de contrato), ajustado entre o clube (Grêmio Civil) e a Construtora OAS Ltda. Cuja principal conseqüência traduz-se no descabimento de penalidades (multas e etc) a qualquer das duas partes por eventuais descumprimentos dos tratos ali sediados, salvo indenizações por danos materiais. Se o clube desistir, pois, está livre para isso, desde que compense o que a outra contratante dispendeu até agora. E vice-versa.

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A INOCORRÊNCIA DA DEFINITIVIDADE, IMUTABILIDADE OU IRRETRATABILIDADE DO “CONTRATO ATÍPICO” – O DISCURSO VAZIO

8) O retro-exposto leva à conclusão de que o discurso desenvolvido pelos interessados nesse largo tempo – 20 meses – que já decorre desde a assinatura de tal acordo provisório e preparatório, isto é, aquele que transmite aos leitores, ouvintes e telespectadores a idéia de que o negócio ARENA já está inteiramente resolvido, sendo imutável e irretratável em seu contexto, não passa de um engodo, uma falácia.

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UM PRAZO DESCUMPRIDO – OPERAÇÕES NÃO EFETIVADAS

9) De outra parte, há, no “contrato atípico” dispositivo que menciona o compromisso da Construtora OAS Ltda. perante o clube de, no prazo improrrogável de 60 dias (portanto, em 19/02/2009) da data da assinatura daquele (19/12/2008), fazer com que as empresas Proprietária e Superficiária, suas futuras subsidiárias, firmassem aditivos ao aludido contrato, de forma a assumirem , na extensão das respectivas responsabilidades, as obrigações que ali lhes eram atribuídas. Isso não aconteceu e nunca se disse nada a respeito dessa falta. Até agora, mantém-se ausentes de qualquer obrigação vinculada ao Projeto ARENA.

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A IMPRECISÃO DA DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E CESSÃO DO ESTÁDIO OLÍMPICO – DISCREPÂNCIAS DO CONTRATO ATÍPICO A RESPEITO

10) A propósito, quanto à data ou momento da assinatura do referido contrato de promessa de venda e cessão de direitos do Estádio Olímpico, há uma imprecisão evidente no “contrato atípico”: no sub-item 3.2.3, (cláusula terceira) se diz que ele é “firmado hoje (19/12/2008) pelas partes, juntamente com o presente Contrato”. Ora, se a compromissária compradora, uma vez assente que seria a empresa Proprietária S/A, somente constituir-se-ia até 60 dias após (ou seja, até 19 de fevereiro de 2009), evidente que não poderia ela assinar o referido contrato na mesma data da celebração do “contrato atípico”, isto é, em 19/12/2008. Aliás, essa questão da data ou momento preciso no negócio Arena, em que deveria ser assinado o aludido contrato de Promessa de Venda e Cessão do Estádio Olímpico, restou como uma incógnita nesse “contrato atípico”. Não se visualiza ali exatamente a ocasião da formalização desse ajuste, como até mesmo a sua necessidade, face tratar-se de um bis in idem relativamente àquele.

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CONFUSÃO NA IDENTIFICAÇÃO DA EMPRESA DESTINATÁRIA DA ENTREGA DO ESTÁDIO OLÍMPICO

11) Há desconhecimento quanto ao destinatário da entrega do Estádio Olímpico e sua área pelo Grêmio FPA: enquanto nos “Considerandos” (item VIII), se diz que ela será feita à Construtora OAS Ltda., na cláusula segunda (sub-item 2.5) se dispõe que a transferência que o clube fará, nessa ocasião, será à empresa Proprietária S/A. A qual das duas o clube deverá passar o Estádio Olímpico?

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IMPRECISÃO QUANTO À EFETIVA NATUREZA JURÍDICA DA OPERAÇÃO DE REPASSE DA PROPRIEDADE DO TERRENO DO ESTÁDIO ARENA PARA O CLUBE ( GRÊMIO CIVIL)

12) A Proprietária S/A deverá adquirir o Imóvel de Humaitá (o terreno global) e destacá-lo do Imóvel da Arena (o terreno onde será construído o Estádio), ao seu livre critério operacional, isto é, seja através de desmembramento, seja através de instituição de condomínio. Todavia, não dispõe o contrato a que título negocial (compra e venda, permuta, doação e etc.) este terreno será entregue ao clube pela dita Proprietária S/A.

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A QUESTÃO DAS GARANTIAS DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO DA CONSTRUÇÃO E SUAS ALTERNÂNCIAS

13) O Estádio Arena será construído sobre o Imóvel da Arena (o terreno onde será erguido o Estádio), devendo este ser entregue ao GFPA livre de ônus e etc. (sub-item 2.2.4). Ali se diz que deverá quedar-se- permanentemente sem gravames desde a sua aquisição até a data da efetivação da Promessa de Venda e Cessão (compromisso de compra e venda do Estádio Olímpico e sua área superficial, firmado pelo Grêmio FPA com a empresa Proprietária S/A). Além do terreno, o contrato, nessa cláusula, fala que o próprio Estádio Arena (as acessões) permanecerão, a todo tempo – e assim será também repassado ao clube - sem esses ônus e/ou gravames (ressalve-se, evidentemente, o direito de superfície a ser constituído por 20 anos pela Proprietária a favor de uma terceira empresa coligada, a Superficiária S/A), fato expresso e devidamente anotado nos “considerandos” do “contrato atípico”).(item vii).

Ocorre que esse dispositivo, o que afirma não deverem incidir gravames sobre ambos os imóveis em todas as etapas do desenvolvimento do Projeto Arena, é inconciliável com outro. De fato, consta da cláusula onze, sub-item 11.1, letra k, cujo título é “Ônus e Garantias para Terceiros” que, na hipótese de serem constituídas garantias sobre o terreno da Arena ou sobre o próprio Estádio, desde a data da celebração deste contrato (o “atípico”) até a data da transmissão da sua propriedade ao Grêmio (conclusão da obra), tais garantias deverão ser completamente liberadas para a sua efetivação, sendo tal fato da exclusiva responsabilidade da empresa Proprietária S/A, de modo que os imóveis estejam totalmente livres e desonerados nessa oportunidade.

Verifica-se, pois, que a total impossibilidade de constituição de gravames e ônus (v. g. hipotecas) sobre o terreno e acessões da Arena, em qualquer tempo de vigência do negócio, constante da cláusula segunda, encontra obstáculo nos termos da cláusula onze, onde se afirma a hipótese de constituição de garantias para terceiros na fase de construção..

É evidente que a matéria diz com a cobertura do financiamento bancário necessário à construção da obra, certamente a hipoteca. E diz também com o fato desta provável garantia ter de ser substituída por ocasião da entrega dos imóveis ao Grêmio FPA, correndo à conta da Proprietária S/A apresentá-las ao Banco Financiador, em proporções significativas, posto que mensuradas pelo valor do saldo devedor na ocasião apurado (cerca de R $ 500.000.000,00). Isso tudo não restou explícito no contrato, isto é, a obrigação da Proprietária S/A ou da Construtora OAS Ltda. ofertar garantias ao Banco Financiador, substitutivas daquelas eventualmente constituídas sobre o terreno do Estádio em garantia hipotecária do financiamento da construção.

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A DESCABIDA ASSUNÇÃO DE CO-RESPONSABILIADE SOBRE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS DE EMPRESAS INEXISTENTES, SEQUER FIRMATÁRIAS DOS CONTRATOS

14) Nos sub-itens 8.2.5 a 8.2.7, se dispõe que a Construtora OAS Ltda. assume, desde já e até a efetiva entrega da Arena ao Grêmio, expressamente a responsabilidade subsidiária pelas obrigações de suas controladas, contraídas no “contrato atípico”. Ora, como assumir responsabilidade subsidiária em garantia do cumprimento de obrigações de pessoas jurídicas inexistentes e que, precisamente por isso, sequer assinaram o contrato?

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A IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DE PRONTA EXCUTIBILIDADE DO “CONTRATO ATÍPICO

15) Gize-se que, nos termos da cláusula dez, a Construtora OAS Ltda. e o Grêmio FPA, inobstante estarem firmando apenas um ajuste provisório e preparatório, atribuem aos termos e acertos constantes do instrumento foros de obrigações válidas e eficazes, a ponto de submeter o seu cumprimento à execução específica, “nos termos da lei processual”. Por sobre isso, declaram, ainda, que afastam a indenização por perdas e danos como remédio para as hipóteses de inadimplemento.

Aqui, recorrentemente, impõe-se repetir sobre a inexistência de quaisquer obrigações recíprocas entretidas entre Construtora OAS Ltda. e Grêmio FPA no aludido “contrato atípico”, razão pela qual impossível a pronta excutibilidade de que trata a referida cláusula.

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A DESONERAÇÃO DO ESTÁDIO OLÍMPICO E SEU CRONOGRAMA COMO OBRIGAÇÃO A SER CUMPRIDA PELO CLUBE PERANTE UMA EMPRESA AINDA INEXISTENTE

16) O tema enfrentado no item anterior diz respeito, certamente, a uma especial circunstância desse chamado “contrato atípico” Trata-se da garantia ofertada pelo Grêmio FPA à futura empresa subsidiária da Construtora OAS Ltda., a Proprietária S/A., pelo cumprimento das obrigações relativas ao Cronograma de Desoneração dos gravames que recaem sobre o imóvel da Azenha (Estádio Olímpico), traduzida na cessão fiduciária dos créditos do clube, provenientes dos direitos de transmissão televisiva de suas partidas.

O interessante, no ponto, é que, segundo os dispositivos dos itens que tratam do tema (8.2 a 8.2.4) esta cessão inicia na data de 01 de janeiro de 2009, estendendo-se até a data de 31/12/2011, verificando-se, por isso, a possível apropriação dos valores dessas garantias pela favorecida, Proprietária S/A, antes mesmo de sua existência jurídica, o que, deveras, trata-se de um absurdo.

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O CONTRATO ATÍPICO ESTÁ VENCIDO DESDE 05/03/2010 – NECESSIDADE DE REPACTUAÇÃO

17) A singularidade da co-existência, num mesmo contrato ( o “atípico”), de condições suspensivas e resolutivas, ou seja, os direitos e as obrigações só existirão se ocorrerem as primeiras, mas, mesmo que isso não aconteça, elas ainda assim se extinguirão se ocorrerem outras, aponta para um surrealismo absoluto: como algo pode morrer sem ter nascido ? É o que ocorre com as obrigações capituladas no “contrato atípico”

Sem prejuízo dessa perplexidade, desse “non sense”, importa emprestar às últimas (as resolutivas) uma especial importância.

São as que tratam dos fatos que, se ocorrentes, ocasionariam o fim daquilo que foi chamado de “ contrato atípico”, firmado entre o clube (Grêmio Civil) e a Construtora OAS Ltda., o único assinado até aqui.

Com efeito, dispõe a cláusula 13.1

“13.1 - As partes reconhecem que os diversos negócios objeto deste contrato têm por pressuposto premissas de ordem econômico-financeiras que, caso não atendidas, tornam inviável a sua implementação. Adicionalmente, existem óbices diversos que necessitam ser transpostos para que tais negócios possam ser implementados. Em razão disso, declaram e reconhecem que este Contrato estará resolvido na hipótese de ocorrência de qualquer dos fatos abaixo:

.....

(f) A não obtenção pela Superficiária, até 05 de março de 2010, de financiamento equivalente a, no mínimo, 45% (quarenta e cinco por cento) do custo estimado de construção da Arena, nunca inferior a R$ 140.000.000,00 (cento e quarenta milhões de reais) e nem superior a R $ 170.000.000,00 (cento e setenta milhões de reais) corrigidos pela variação do Índice Nacional de Custo da Construção, medido pela Fundação Getúlio Vargas desta data até a data de contratação do financiamento, e cujo prazo de amortização não exceda 10 (dez) anos, a contar do início da obra.”

Observa-se que o prazo decorrido – quase dois anos – representou tempo suficiente para a concretização das premissas que ilustraram e informaram o que se decidiu nas vésperas do Natal de 2008, isto é, para que já estivesse visível concretamente no horizonte o alcance dos objetivos imaginados então.

Não está, salvo no discurso.

O terreno de Humaitá encontra-se, ainda, aí, nas mesmas condições originais, isto é, sob propriedade da Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul e gravado com inalienabilidade e impenhorabilidade, além de submisso aos encargos de construção, pelo referido donatário, da Universidade do Trabalho. Vale dizer: não poderia alcançar financiamento algum em data de 05/03/2010.

Dies interpelat pro homine.

Há, é bem verdade, a possibilidade de reestudo ou reajuste do negócio, com a prorrogação do prazo, hipótese prevista na cláusula .13.3, verbis:.

13.3) Caso a Superficiária não obtenha, até 05 de Março de 2010, linha de financiamento nas bases referidas no item 13.1 acima, deverão as partes reunir-se para discutir a revisão econômico-financeiras do contrato, de sorte a encontrar solução conjunta para permitir o início das obras.

Isso, contudo, não significa que tenha havido prorrogação automática do termo final apontado, senão que apenas indica a necessidade (até mesmo a obrigação) das partes voltarem a repactuar o negócio. Por partes entenda-se TODO O GRÊMIO, e não um ou outro representante, um ou outro órgão, uma ou outra entidade.

Quer-se dizer: vencido o prazo com o advento do termo de 05/03/2010 , pois, o negócio deve passar novamente pelo crivo do Conselho Deliberativo.

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CONCLUSÕES

Os tópicos enfrentados retro mostram alguns aspectos do negócio ARENA, devidamente embutidos no chamado “contrato atípico” que, até presente momento, trata-se do único vínculo jurídico do clube (Grêmio Civil) com o Projeto. Preciso se faz acrescentar que, aqui, não se abordaram as demais questões desse e que dizem respeito à excelência, ou não, do referido negócio e seu futuro proveito para a entidade. Possivelmente nos próximos editoriais enfrentaremos tais matérias.

Por enquanto, deixamos nosso agradecimento pela atenção, ao mesmo tempo que repetindo o chavão: será que nenhum desses temas retro expostos seria digno de atenção da imprensa ? Porque se calam os jornalistas ?

Porto Alegre, 6 de agosto de 2010

Associação dos Gremistas Patrimoniais

EDITORIAL IV

2010-07-26T16:34:00.000-07:00

GRÊMIO EMPREENDIMENTOS LTDA - UM PASSO ATRÁS -- DESPICIÊNCIA, DESPERDÍCIO E PREJUDICIALIDADE.

No contexto do Projeto Arena, apresta-se o Grêmio FPA a modificar o tipo societário da sua subsidiária, a empresa Grêmio Empreendimentos, prevista sociedade anônima cfe. decisão do Conselho Deliberativo de 21/05/2007, para sociedade limitada.

Na opinião do articulista, trata-se de um passo atrás, por ser um ato despiciente e prejudicial aos interesses do clube , aliados a um desperdício de recursos

HISTÓRICO

A idéia da operação de uma empresa mercantil, por transformação do Grêmio FPA numa delas ou sua participação em uma outra dessa natureza, nasceu em 1991. Ela prosperou fruto do trabalho de alguns conselheiros (Reginaldo Pujol, Ronaldo Carvalho, este subscritor, Carlos Silveira Martins Pacheco e Aymoré Castro Nascimento, os dois últimos falecidos), motivados por um incipiente questionamento do ex Patrono Fernando Kroeff ao então presidente do Conselho Deliberativo, Fábio Koff, sobre a possibilidade de emissão de debêntures pelo clube. Resposta evidentemente negativa, visto isso ser vedado às sociedades civis, tal como ele. À pergunta sucedeu-se outra qual fosse se seria possível converter o Grêmio FPA numa empresa, ou mesmo participar de uma, algo sabidamente inadmissível na legislação própria, anterior à Carta Magna de 1988.

Remanescendo a curiosidade face à nova ordem constitucional, envolveu-se o referido grupo de conselheiros em estudos, a pedido do presidente Koff, o que acabou resultando , depois de intensas pesquisas, num Projeto, denominado “Grêmio 2003”, cujo nome traduzia a expectativa de sua eventual operacionalidade posterior, somente a longo prazo ( tal o impacto da novidade), na época do centenário, doze anos depois.

Nele, se segmentava a entidade em três unidades, conservando-se a original na forma civil, e constituindo-se as duas outras ( S/A.) , por ela controladas, para abraçarem, respectivamente, uma as atividades do futebol e a outra a gestão do patrimônio imobiliário e do intangível.

Irrelevado, tal projeto restou residindo nas gavetas das diversas direções gremistas subseqüentes por treze anos, dando sinais de vida apenas por ocasião da Reforma Estatutária de 2004, quando a sua viabilidade foi sugerida no diploma..

Abria-se vez, finalmente, à centenária entidade, uma vez optante quem sabe pelo regime das sociedades anônimas, o manejo de um poderoso instrumento de captação de recursos, via comércio de ações em balcão ou Bolsa , quiçá emissão de debêntures e etc. para socorrer os seus sempre combalidos cofres, em casos extremos ou não.

A EMPRESA COMERCIAL E O PROJETO ARENA

À ocasião da primeira notícia do chamado Projeto Arena chegada ao Conselho Deliberativo, em novembro de 2006, a direção vinha dar um cunho prático a idéia já embutida nos estatutos, apontando esse braço comercial como imprescindível para o enfrentamento daquele, qualquer que fosse a sua formatação, tudo por exigência dos parceiros candidatos.

O perfil exato dessa empresa veio estampado em proposta formal do então Conselho de Administração ao Conselho Deliberativo para a devida aprovação. Depois de, previamente submetido ao juízo crítico das comissões de Planejamento Estratégico, Finanças, Patrimônio e Futebol, bem como, principalmente, a de Assuntos Legais e Estatutários, todos do sodalício, foi aprovada a constituição, em reunião datada 21/05/2007.

[Questão relevante observa-se aqui: a competência para a disposição de bens sociais da sociedade civil Grêmio Foot Ball Porto Alegrense para a formação do capital da sua empresa subsidiária. a Grêmio Emprendimentos , era – e é - a da Assembléia Geral dos associados, conforme disposições expressas constantes do § 2º do artigo 27 da Lei 9615, de. 24/03/1998 (Lei Pelé) introduzido pela Lei 9981, de 14/07/2000. Contudo, essa disponibilização, como se viu, proveio exclusivamente do alvedrio do Conselho Deliberativo do clube, que aprovou a destinação de 20,00% dos valores pertinentes aos créditos televisivos do clube, para a composição do aludido capital.

Como o literalmente traduzido na ata dessa, datada de 31/07/2007, o CD aprovou, entre outras, que dita empresa comercial, na consecução de seu objeto, seria a coordenadora da gestão ou co-gestão do empreendimento Arena, aí compreendida, a execução do Projeto de construção e implementação de complexo contendo Arena multiuso, segundo requisitos da FIFA e que, além desses fins, a empresa teria outros, quais fossem a promoção do futebol, a organização de espetáculos e o fomento e desenvolvimento de prática esportiva.

Durante quase três anos perduraram vigentes essas condições, tantas foram as marchas e contramarchas que sofreu o Projeto Arena nesse tempo (Odebrecht, Consórcio TBZ/OAS) sem que se fizesse necessária a efetivação da celebração dos ajustes constitutivos dessa S/A, via o registro de seus estatutos na Junta Comercial., sequer elaborados e enviados à consideração do Conselho Deliberativo.

Capital tampouco orçado.

Nesse interstício de tempo, sucessiva e intermitentemente , diversos papéis e funções foram, no negócio, cogitados atribuír à empresa – chamada Grêmio Empreendimentos - pelos negociadores do Grêmio Civil e dos diversos candidatos a parceiros. Desde a efetiva participação na co-gestão do empreendimento até mesmo à integração acionária numa Sociedade de Propósitos Específicos (SPE), criada especialmente para isso.

Evoluindo o negócio Arena com a suspensão e a extinção das tratativas com os primeiros dois grupos empresariais candidatos, Odebrecht e Consórcio TBZ-OAS, resultou presente a proposta exclusiva do grupo OAS, devidamente aprovada pelo CD em reunião de 16/12/2008.

A PARTICIPAÇÃO DO GRÊMIO FPA E DA GRÊMIO EMPREENDIMENTOS NO NEGÓCIO EFETUADO COM A OAS

Na aludida proposta, a Grêmio Empreendimentos não integra, seja como parte, seja como terceira interveniente, nenhum dos contratos componentes do negócio Arena, quer o assinado (“contrato atípico”), quer os dois por assinar (minutas –“ contrato de superfície” e “contrato de promessa de venda”) com a OAS, razão pela qual quedou-se impedida de assumir e exercer direitos próprios derivados de qualquer desses ajustes, o presente e os futuros, que compõem o Projeto.

Só poderia, nele - e se a tal fosse habilitada em avenças complementares - exercer direitos alheios, quem sabe e por suposto os que viessem a ser titularizados por sua controladora, a Grêmio Civil.

Não poderia, pois, participar de gestão ou co-gestão alguma, muito menos coordenação, do empreendimento Arena e, consequentemente, suas atribuições restaram bem distantes daquelas originalmente imaginadas para ela quando de sua aprovação pelo CD, em 21/05/2007.

Ademais, a teor dos textos desses mesmos três pactos, a gestão do empreendimento Arena caberia exclusivamente à empresa subsidiária da Construtora OAS Ltda. denominada Superficiária ( Arena Porto Alegrense S/A.), seja na fase da construção, seja na da operação do Estádio Arena.

A questão jurídica do disposto no item 5.9 do “contrato atípico”

É bem verdade que o item 5.9 do “contrato atípico”, firmado entre a Construtora Oas Ltda. e o Grêmio Civil, aludia que este “deverá exercer os direitos relativos à participação na gestão da Arena por meio de sociedade empresária a ser constituída com essa finalidade, a Grêmio Empreendimentos”.

Não há, contudo, nenhuma referência nos pactos sobre a natureza, extensão e eficácia dessa participação do clube na dita gestão do empreendimento, em qualquer daquelas duas fases.

Inexistindo essas especificações, restaram inexercitáveis, pelo Grêmio Civil, os direitos próprios derivados dela, por falta de origem jurídica,

Nessas condições, tampouco os poderia transferir a terceiros, inclusive a sua subsidiária, Grêmio Empreendimentos. Então, absolutamente sem propósito o texto do aludido item 5.9 do “contrato atípico”. Nem o clube e nem a empresa a si vinculada são legitimados ao referido exercício.

Isso se mostra ainda mais evidente à vista da análise das legitimações de todas as partes, intervenientes e participantes do negócio, como adiante se expõe

Fase de construção da obra

Na minuta da escritura de constituição de direito de superfície ( item 2.3.1), contrato bilateral a ser firmado entre as empresas Proprietária e Superficiária e onde o Grêmio Civil intervém apenas como terceiro, aquelas duas partes legitimadas admitem expressamente que o clube terá o direito de, na fase de construção da obra , acompanhá-la e fiscalizá-la, recebendo relatórios da gestora mencionada.

No item seguinte ( 2.3.2), menciona-se que serão “aplicados” ao Grêmio Civil todos os direitos e faculdades que, na referida escritura, estejam previstos para a Proprietária, especialmente com relação ao acompanhamento e fiscalização da execução da obra e as eventuais alterações do Projeto, as quais necessáriamente deverão contar com a chancela e aprovação do clube. “nos termos desta escritura”,

Decorrências lógicas dessas disposições são as constatações de que (a) o acompanhamento e fiscalização da obra e de eventuais alterações do projeto, com recepção de relatórios, não significa gestão ou co-gestão do empreendimento Arena (b) se o Grêmio Civil, como terceiro, teria tais prerrogativas naquele pacto, por expressa aceitação das duas partes legitimadas, poderia repassá-las perfeitamente a sua controlada, Grêmio Empreendimentos, via negócio(s) jurídico(s ) cabível(is) e específico(s) e (c) essas prerrogativas repassadas, todavia, não seriam direitos próprios dele, Grêmio Civil mas de uma das partes, a Proprietária, titular daqueles, ou seja, os referidos, no ítem (a) supra.

Não há, também, sinais expressos, sequer vestígios, do que signifique essa “aplicação”, a qual poderia ser interpretada tanto como uma cessão desses direitos pela Proprietária ao Grêmio Civil, quanto uma estipulação deles a favor deste ou mesmo uma outorga de poderes de mandato. Trata-se de um termo exótico e instigante, de natureza jurídica imperscrutável, desconhecida.

Nenhuma das hipóteses, contudo, s.m.j., é admissível. A cessão, por dever continuar a Proprietária como dona do terreno de Humaitá até a troca pelo Olímpico; a estipulação, porquanto não há sinais de reserva ou não de poderes à estipulante Proprietária; e o mandato porque em parte alguma dos ajustes, assinados ou por assinar, há referência a essa representação daquela seja pelo Grêmio Civil, seja pela Grêmio Empreendimentos.

Efetivamente, o referido termo “aplicados” traduz uma situação contratual em que a referida Proprietária, não cedendo seus direitos ao clube, nem estipulando-os expressamente em favor deste e nem outorgando-lhe mandato, admite, com a concordância da Superficiária, que, no contrato de superfície, fase de construção, eles também sejam por ele exercitados.

Teríamos assim, entre os dois integrantes de uma mesma avença, uma parte e um interveniente, uma concorrência intestina imprópria de exercício desses direitos de fiscalização enunciados, apontando não só para uma dupla vigilância no andamento e alterações da obra, como para as conseqüências evidentes, tais como a possibilidade de cotejo e confronto de suas mensurações, tudo isso aliado, ainda, à ambigüidade de penalizações por eventuais carências, excessos, irregularidades e/ou infringências observados nela pelos dois fiscais. Sem falar na desafinação quanto à destinação dessas verbas punitivas (multas).

A hipótese de mandato talvez seja a que mais se aproxima do aceitável. Contudo, acentue-se, não há previsão ou sequer notícia disso no conjunto dos pactos, Demandaria a lavratura de procuração com os poderes específicos passados pela Proprietária ao clube e por este substabelecidos a sua controlada, Grêmio Empreendimentos, algo que inexiste.

Fase de operação do empreendimento

De outra parte, a registrar que o Grêmio Civil, conforme contratos , assim como não participa na gestão do Estádio Arena, na sua fase de construção, tampouco participa dela na fase da operação .

Tudo porque não pode ocupar contratualmente duas posições contratuais antagônicas dentro de um mesmo contrato, isto é, a de concedente ( por subrogação da Proprietária), dos direitos de exploração da superfície à Superficiária - sendo, por isso, credor desta - e a de administradora deles, portanto devedora daquela, sentando dos dois lados da mesa de negócios.

Não tendo o Grêmio Civil participação na operação, tampouco a teria a sua subsidiária, a Grêmio Empreendimentos.

Sem prejuízo disso, a eventual outorga de procuração pela Proprietária ao clube e o substabelecimento à sua controlada, tornam-se medidas redundantes e perfeitamente dispensáveis nessa fase, a da operação, eis que os poderes eventualmente nela encartados, seriam exercitáveis pela Grêmio Empreendimentos (substabelecida), em estranho concurso com as atribuições dos dois representantes do Grêmio Civil no Conselho de Administração da Superficiária (Arena Porto Alegrense S/A,) munidos, como o são, das prerrogativas de veto lá previstos para a gestão do Estádio Arena.

O que significaria, só por isso, já numa bem-vinda economia de custos.

Conclusões sobre a participação da Gremio Empreendimentos no Projeto Arena – Fases de construção e operação – A simplicidade de incumbências e a questão fiscal

De tudo, infere-se que a Grêmio Empreendimentos, no máximo, poderia, dentro do Projeto Arena e somente na fase de construção da obra, uma vez devidamente instrumentada formalmente com procuração, exercer o papel de mandatária (simples representante) da empresa Proprietária., com poderes substabelecidos pelo Grêmio Civil,

Ora, para o exercício dos poderes de mera representação da Proprietária naquela fase não se fazia preciso que sua subsidiária se revestisse da forma de uma sociedade anônima, com sua sofisticada regulação e formulação jurídico- administrativa.

Isso mostrava-se um exagero, posto que o clube, com muito menores custos, quiçá com nenhum extraordinário, poderia exercitar tais funções via seus departamentos curriculares. Por exemplo, o de Patrimônio.

Ademais, de ter-se presente que ao Grêmio Civil sempre incumbiria aceitar a obra do Estádio Arena, por ocasião da permuta com o Olímpico, ao seu final, rigorosamente nas condições e especificações do Projeto, tornando o acompanhamento da execução um “plus” desnecessário ou, pelo menos, perfeitamente dispensável.

Aliás, para tais prosaicas incumbências – controle do andamento e fiscalização da obra, bem como de eventuais alterações do Projeto - a mais maleável e funcional das formas, afastado o recurso aos próprios departamentos do clube, seria, até, a de uma empresa individual, evidentemente de estrutura e custos muito mais enxutos e econômicos do que qualquer uma das outras que porventura viessem a ser constituídas.

Assim, seguramente o Grêmio Civil , como se verá adiante, pouparia milhares de reais e obteria o mesmo resultado, aparte o constrangimento de tosquiar a ambição e a vaidade dos muitos embarcados em qualquer outra formulação, o que mostrar-se-ia inevitável, mas impositivo para o bem das finanças do clube.

Essa singeleza ou míngua de funções, como não podia deixar de ser, foi flagrada pelos mentores do Projeto Arena dentro do Grêmio Civil, induzindo-os à decisão de alterarem a formatação do negócio.

Por isso, a idéia da conversão da sociedade anônima em sociedade limitada.

Não a tomaram, todavia, justificando a mudança pelo simples atrofiamento das atribuições da empresa nele e seus efeitos.

Na verdade, envolveram o episódio com razões formidáveis, emolduradas por um Parecer Jurídico em circulação.

Esgrimiram argumentos redundantes e recorrentes a favor da alteração, tais como os de que obrigações e direitos encartados em ajuste contratual, como os das sociedades limitadas, de pessoas, são mais fáceis de manejar do que os embutidos numa sociedade eminentemente de capital , como a anônima. O que tornaria mais conveniente e cômodo ao clube o modelo de relações a serem entre ambos estabelecida.

Depois, argúem a questão fiscal, como um dos motivos da alteração, deixando a entender que, se adotada a anônima, o Grêmio Civil tributaria como se entidade empresarial fora.

Nessa linha, dissertam afirmando que o escudo tributário de entidades civis tal como o Grêmio FPA , para escafederem-se dos impostos a que poderiam ser cingidas por lei, reside na auto-equiparação que adotam por força dos dispositivos do artigo 15 da Lei 9.532/97

Assim, organizam-se e afinam-se nessa esfera como se fossem as entidades ali catalogadas, todas isentas do imposto de renda e da contribuição social sobre o lucro líquido. Quer dizer: instituições de caráter filantrópico, recreativo, cultural, científico e associações civis que prestam os serviços para os quais hajam sido instituídas, colocando-os à disposição do grupo de pessoas a que se destinam, sem fins lucrativos.

Seguindo adiante, afirmam, ainda, que o artigo 170, $$ 2º e 3º do Regulamento do Imposto de Renda ( Decreto nº 3000/1999), aplicável a tais associações apontam para uma série de condicionantes adicionais, como os acima mencionados, percebendo-se que o Grêmio Civil as atende integralmente.

Nenhuma dessas duas justificativas prospera.

O argumento da simplificação, porque a sua evidência está na lei. Não se precisa de discursos nem pareceres para observar ser mais dinâmica a formatação das limitadas do que as das anônimas . Basta saber ler.

O que importa, aí, é a empresa como instrumento de resultados.

Enquanto a S/A., entre outros, traz a oportunidade de captação ilimitada de recursos da forma mais tradicional prevista nos costumes operacionais mercantis ocidentais, a limitada está confinada, nisso, a ajustes intestinos paroquiais, quase domésticos, com maleabilidade reduzidíssima e insignificante extensão.

No que tange aos tributos, o descabimento é igual,

Ocorre que, na vida real, o regime tributário dos grandes clubes de futebol no Brasil, caso do Grêmio Civil, não está atrelado aos dispositivos do artigo 15 da Lei 9.532/97 mas a outro artigo da mesma lei, o 18, que reza deverem ser tributadas as entidades de prática desportiva, de caráter profissional. Também estão submissos ao art. 27, § 13º da Lei 9.615/98 (lei Pelé) e à Lei 11.345/2006 (Timemania), que indicam a submissão aos impostos.

A regra é clara. Devem ter o tratamento de empresas, sociedades empresárias.

Aliás os próprios subscritores afirmam isso, paradoxalmente, no aludido Parecer quando, textualmente, dizem que os clubes de futebol profissional “atualmente não têm direito a qualquer regime de tributação favorecida.” Quer dizer: sob o ponto de vista normativo e legislativo o Grêmio Civil não é contemplado com qualquer regalia nessa esfera.

Tradução: tais associações vivem uma verdadeira mentira fiscal, onde fingem que são entidades de interesses e necessidades exclusivamente civis, e o Estado finge que acredita, perdurando as razões jurídicas por aqueles empolgadas equiparativamente ( o artigo 15) como o alicerce dessa auto-isenção e da correspectiva tolerância das autoridades.

E la nave va, “neste país”.

Em conclusão: a trintenária vantagem da isenção acabou não só com o advento do mencionado artigo 18 da Lei 9.532/97 como, reforçadamente pelo do mencionado artigo 27, § 13º da Lei 9.615/98 (Lei Pelé), passando esses clubes de futebol profissional, mesmo conservando o rótulo de associações, a deverem impostos sobre sua renda como se empresas fossem, até porque para que se configure a capacidade tributária, basta que se travistam os contribuintes como unidades econômicas ou profissionais. (art. 126 do Código Tributário Nacional).

Quem afirma isso, não é o autor deste livro, um anônimo bacharel de província, mas a maior autoridade jurídica em direito desportivo no Brasil, Álvaro de Melo Filho, em sua obra Comentários à Lei Pelé - 1ª Ed., Brasília Jurídica, 1998, pg. 82/94.

Ademais, como considerar entidades filantrópicas, recreativas, educacionais, de assistência social, culturais, instituições (auto-afirmadas civis) que dedicam noventa por cento que do fazem a atividades eminentemente econômicas, tais como a venda de títulos patrimoniais, a exploração das rendas obtidas em espetáculos esportivos, a negociação em escala da venda e locação de cadeiras, painéis, camarotes, e estacionamentos no estádio, as concessões de serviços em bares, a compra e venda de material esportivo, a exploração de negócios lotéricos, a cessão onerosa da marca, os royalties, os patrocínios, o comércio de passes – hoje, direitos federativos - e a televisão ?,

Então, sociedade anônima ou empresa por quotas de responsabilidade limitada, em ambas as hipóteses os impostos deverão incidir para o Grêmio Civil, à luz da lei.

Não é a adoção de uma ou outra fórmula que lhe vai dar isenção e, consequentemente, vantagem.

O argumento cai por terra como sustento da transformação societária em andamento.

A nada disso era necessário recorrer para justificar a mudança, toda ela estribada na simplificação operacional. Muito menos o que coloriu complementarmente a proposta em andamento.

A minuta de contrato

Com efeito, circulou, entre alguns conselheiros, uma minuta de contrato social dessa nova empresa, com vistas aos estudos para a efetivação da proposta de substituição do tipo societário da Grêmio Empreendimentos, a ser encaminhada a plenário do CD.

Nela constavam , num dos seus artigos de abertura, que “a sociedade tem por objeto promover atividades esportivas, culturais e educacionais” e que “tem por objeto exercer todos os direitos relativos à participação do Grêmio Futebol Porto Alegrense na gestão da ARENA PORTO ALEGRENSE.”

No que tange ao segundo item, totalmente descabido o dispositivo, pelas razões exaustivamente abordadas retro. Inexiste exercício de direitos relativos à participação do Grêmio FPA na gestão da Arena Porto Alegrense S/A.

No que respeita ao primeiro, importa considerar o que se segue>

Todas as atividades desportivas a efetivarem-se no Estádio Arena, a teor dos contratos e minutas do Projeto, por integrarem o processo de gestão e exploração do empreendimento, serão, por vinte anos, unicamente da conta da empresa Superficiária ( Arena Porto Alegrense S/A., controlada pela OAS), não de qualquer outra empresa, entidade, instituição ou pessoa física. Entre esses, o Grêmio Civil e a Grêmio Empreendimentos.

Inútil, pois, a disposição sobre esses fins, salvo se se pretender que a dita empresa se dedique a realização dessas atividades desportivas de modo avulso, em outros locais, o que não é crível, sendo mesmo um disparate.

De outra parte, vê-se que o citado item primeiro da cláusula terceira do contrato social, enuncia como outras finalidades sociais da Grêmio Empreendimentos a promoção de atividades culturais e educacionais,

Enfim, um absurdo conceber-se uma entidade como o clube, com décadas de dedicação à prática desportiva profissional, envolvendo ostensivamente “n” atividades mercantis, de vulto e eminentemente especulativas para sustentá-la, de repente criar uma empresa declaradamente comercial para,- acredite-se – ao invés de servir a sua capitalização, promover, de forma imaculada ou olímpica, eventos desportivos descompromissados, isolados e intermitentes, bem como culturais (exposições, saraus, palestras, seminários) , de assistência (auxílios sociais ) e/ou educacionais (cursos de todos os gêneros, inclusive culinários, por certo), como se fora uma entidade de ensino, socorro ou humanística e não um empório de negócios formidável e respeitável, com múltiplos interesses econômico-financeiros, dirigidos totalmente para outro lado e bem distantes do desenhado por essas extravagantes proposições.

Nada a ver com futebol profissional e arredores.

Totalmente despropositado e deslocado, o referido item do contrato social em comento.

Por outro lado, analisando-se os demais termos da aludida minuta do contrato social, bem como a clausulação do contrato atípico (item 5.9) percebe-se que, além do capital (R $ 50.000,00) integralizado pela Grêmio Civil,, a dita empresa Grêmio Empreendimentos. carreará, dos recursos da Proprietária (a ser substituida pelo clube, pós construção), 10,00% do preço fixo acordado. O que significa uma renda subtraída de R $ 700.000,00 por ano, durante os primeiros dez do contrato (sub- total R $ 7.000.000,00) e de R $ 1.400.000,00 ( sub-total R $ 14.000,000,00) durante os dez restantes. Isto equivale a um custo mensal de R $ 58.333,33 e R $ 116.666,67 , respectivamente , e um custo total de R $ 21.000.000,00, a valores presentes.

Esses números permitiriam o pagamento de ingresso – valores subsidiados pelo Grêmio Civil com recursos do preço fixo da superfície, a teor da cláusula 8.2 do contrato respectivo – de cerca de 400 associados gremistas no estádio Arena por jogo ( 1200 por mês) durante vinte anos, a considerar-se três jogos por período desses e um preço médio individual de R $ 50,00.

Além disso, ostentará, para os serviços que prestar ( repita-se, eventualmente de mera mandatária), sete membros em seu graduado Conselho de Administração, um respeitável staff de caciques. Nem a Warner Corporation, a maior empresa de promoções de eventos do mundo, possui tantos.Suspeita-se ( apenas isso) que, a adotar-se critérios de proporcionalidade, o seu quadro funcional (os índios) será substancioso e compatível, implicando numa verdadeira sinecura.

Dizem que há, até, Planejamento Estratégico previsto. E um cipoal de relações intestinas entre seus órgãos, com distribuição de direitos políticos, além de orçamentos e etc.

Um verdadeiro Mundo de Alice.

Por outro lado, não se vislumbra, em lugar ou perspectiva alguma, onde tal empresa trará resultados econômico-financeiros positivos para o clube, por sobre esses monumentais custos. Sobreleva relevar isso em função dos esquálidos fins sociais empolgados por ela, de natureza civil

Não há vestígios de lucro no que fará. Quais rendas proporcionará ? Quais suas origens ?

Se é bem verdade que custos por custos, tanto a sociedade anônima quanto a sociedade limitada haveriam de onerar o Grêmio Civil, quer retirando-lhe recursos, quer impedindo-lhe de percebê-los, pelo menos a primeira oportunizar-lhe-ia ir buscá-los no mercado, via os mecanismos acionários ou de debêntures, algo que a segunda jamais poderá viabilizar .

CONCLUSÕES

Ao fazer a opção pois, pela limitada, o Grêmio deixa de manejar este poderoso instrumento de reserva para socorrer suas defazagens e necessidades de meios financeiros e monetários. Sempre um socorro de caixa respeitável, ainda mais conhecendo-se o mercado cativo que possui, atemporal e de grande extensão.

Fá-lo sem um motivo plausível para isso, afora aqueles acima enunciados e abordados, totalmente sem fundamento, ou com esquálida consistência.

Enfim, praticidade por praticidade, uma empresa individual faria o mesmo que a limitada vai fazer, com muito maior economia. E uma sociedade anônima com muito maiores resultados. O Grêmio Civil , a materializar-se a hipótese da proposta, apresta-se a dar um passo atrás no seu desenvolvimento institucional.

Lamentavelmente, muitos não saberão nem por quê.

A transformação em perspectiva, enfim, aponta para uma despiciência – porque não agrega vantagem alguma - um desperdício – porque é uma fonte de custos - e uma prejudicialidade – porque não só retira ao clube a oportunidade de capitalização, como também lhe subtrai rendas de sobrevivência ou necessárias aos subsídios de valores de ingressos no Estádio Arena para os associados.

Porto Alegre, 26 de julho de 2010.